三十年，五十年或是七十年

——中国住宅生产的可用年限困题

马遇时

在上海的外滩，在广州的沙面，或是在每一个有租界史的中国城市，人们常常可以看到至今仍悠然自在的西洋建筑。现如今，一个人能住在这样的房子里，仍然是体面并且令人羡慕的。可能是这些房子的悠长历史让人们产生了错觉，以为自家买的新公寓也可泽被曾孙，于是在一段时间里，探讨70年后房产何去何从成了很多地产论坛的一个热门话题。

事实上是，人们忽略了一个问题，即我们的住宅是很难保存到70年的，如果我们不换房的话，很可能几十年后还是得被动支付更新成本。

这几年房地产和建筑行业的突飞猛进，让祖国各地“花园洋房”处处盛开，乍眼望去，真有繁华开尽之叹，抛开强烈色块五彩缤纷的恶俗美学标准不说，我们的住宅表面看上去确实足够美好，园林植物景观设计的精致水平甚至让一些发达国家的建筑师自叹不如。

可是就象有着世界“最牛”新建筑工地的北京冷不防会每家每户下个几十斤土一样，我们很多美丽的小区，建成几年后，斑斓的色彩变成了瘢烂，衰老的速度相当惊人。北京七十年代兴建的高层住宅，深圳八十年代兴建的多层住宅现在很多已经出现了不同程度的破损信号。虽然经过二十年的飞速发展，我国建筑部品部件生产有了很多进步，从最基本的建筑材料来说，国外有什么类型，我们大体也都有。然而建筑行业的手工特色并没有减少，甚至在某种程度减弱专业技术工人越来越多的被直接上阵边学边干的农民工人所取代，丰富的建筑材料并没有部品部件化，施工现场的手工工程质量参差不齐。很多消费者所不知道的是，我们国家住宅设计是按50年的使用年限来做的，而因为技术品质的原因，很多产品只能达到30余年的居住年限，这就是说，很可能你才退休的时候，你的房子已经成危房了。

这就好象我们生产的彩电和汽车，明明是部件都和世界同步了，可是组装出来的品质，却总是和优秀水准相差甚远。住宅甚至还不如就部品材料和施工技术来说，远还没有如彩电和汽车那般率先实现了全球化。总的来说，国内的住宅行业，还处在产业化的史前时代。

住宅产业化主要体现在住宅建筑标准化、住宅部品部件生产工业化、施工安装装配化、住宅生产经营一体化、以及住宅管理和服务社会化。其中住宅建筑标准化、住宅部品部件生产工业化及施工安装装配化是住宅产业化的核心，它直接关系到住宅质量和生产效率的提高。发达国家采用这种方式大量推广节能建筑，才使住宅质量和功能迅速提高，并促进了住宅生产和经营方式发生了根本性变化，从而使住宅生产效率成倍增长。

在美国，建筑工人劳动生产率可以达到150-160M2/人年，而我国建筑工人平均劳动生产率只有30M2/人年，建筑业的人均产值仅为北美和欧洲水平的1/40，我国目前混凝土结构住宅平均建设周期约12个月以上，砖混结构建设周期就更长，平均为2～3年，发达国家仅为3个月或1个月。住宅部品和部件的质量与国外差距更大，尤其是与工厂化程度已经达到70%的日本相比，起码仍然有住宅使用实心粘土砖就比较令人汗颜了。建筑施工的差距就更大，我们仍然是手工砌筑，人家是装配式按装；我们基本上是湿作业，小砖小块，无法跟别人大工业式的干作业相比较。虽然经过二十年的发展，框架结构和钢结构发展已经成为国内主流，但由于没有优质预制板材，楼板不得不采用现浇方式生产，不但施工效率低下，而且材料浪费严重。

据统计，在国内住宅建筑中，产生裂缝、脱落、隔声差等质量事故，所返工耗费的材料和工时要占工程总量的5％～8%，有的高达11%，甚至有业内人士会认为“混凝土没有不产生裂缝的”，整个行业呈现一种粗放型的生产状态。

这其中有很多原因，其中一是国家标准的落后和缺失，二是房地产企业和行业的粗放化经营，而中国劳动力的几乎是无限供给也让很多企业缺乏探索技术进步的动力。

以国家标准来说，我国加气混凝土标准规定500容重的合格品强度为2.5 Mpa，而国外标准规定500容重的合格品强度为4 Mpa；轻质内隔墙板标准规定的依据是2个农民工能抬得起，而不是依据满足建筑功能要求，英国的工程用砖最高要求吸水率应小于4.5％，而我国的一般都在20％-30％之间。墙体占了住宅实体的70%，却是这样的产品应用标准，确实是很难打造出一个“七十年之屋”的。

欧洲平均80年以上的住宅使用寿命是建立在对技术标准不断跟进的基础上的，以空心砖来说，上世纪90年代初规定的主要性能指标是强度、孔洞率、吸水率等，但90年代末的标准除了规定上述主要指标外，还增加了热阻值或传热系数要求，企业的标准还注明了孔的形状和孔结构的图形。再加上成熟的企业运作，成熟的技术工人，我们的房子和欧洲的房子，便有了巨大的质量差距。

以工业化的手段生产住宅是住宅产业化和稳定住宅质量的出发点和归宿，早在1910年，建筑大师格罗皮乌斯就提出了标准化住宅预制和装配的设想。日本丰田住宅生产的钢结构独栋住宅，安装起来只需要1天。到现在，美国工业化生产住宅的比例达70%以上，日本达50%，瑞典达85%，而我国几乎没有工业化住宅生产企业,住宅的建造毫无例外的在工地上进行，只相当人家上个世纪四十年代的水平。想想现在国内每年新增建筑面积达到10亿平方米，二三十年后，出现大量的早衰建筑，城市有效土地生态功能的恢复能力又很差，光怪陆离的建筑垃圾场景，伴随着未完成现代化却已后现代的中国，该是怎样的景象。

老实说，这并不仅仅是房地产公司和建筑公司的问题，一个在上升周期的国家，一个上升周期的行业，管理和技术对效益的促进是很小的。一般来说，房地产只要找一个好的项目，就能快速发展。只有在竞争比较激烈，比别人快的速度才能成功的行业，人们才会去关注技术标准问题和治理问题。幸运的是，住宅行业现在离竞争激烈的节点不是太远了。