刘立佳

从房地产开发与经营全过程的高度来重新审视物业管理的价值和作用，我们发现，实际上，物业管理自始至终都是与房地产开发和综合经营密不可分的，是房地产开发完整过程的终端环节，最终目标是为了实现房地产保值增值。天安科技园区物业管理模式也不例外，是服务于天安科技园区开发建设经营的，是对其开发理念的延续、体现和补充。

天安数码城的成功转型

本世纪初，天安数码城实现了由工业区向高科技园区的转型。时至今日，园区内的企业转型仍方兴未艾。很多企业把生产的职能迁出数码城到关外或其他珠三角城市，而把企业研发机构、企业总部设在数码城。这种转变不是人为的，是各类企业自动、自发的市场行为，是企业经过市场调查和研究，科学论证之后的决策。

天安数码城成功转型是顺应经济发展潮流，洞悉企业发展需求，因应市场变化，及时调整开发策略、全力经营的结果。天安数码城成功转型后，深圳很多其他工业区的高素质企业纷至沓来，成就了天安数码城的繁荣昌盛。

天安物业管理服务模式的“升级”

为配合实现天安数码城转型，天安物业认真探索物业管理服务内涵，改变原来的工业区物业管理模式，摸索出一套写字楼及高科技园区物业管理的经验。成功推出“E时代物业管理”概念，开辟了国内数字化物业管理的新时代。

物业管理的服务升级，缩短了服务链条，提高了服务效率，给企业生产办公营造了一个安定、和谐、高效的氛围，适应了园区经济发展、企业发展的外在需求，促进了天安数码城转型的成功。这种顺势而为的转型，实现了园区开发利益、业主利益、企业经济利益和物业管理利益的高度统一，创造了天安“民营科技园”、“科技企业孵化器”等优秀品牌。

天安数码城增值增量发展时期的物业管理模式

天安数码城模式已经取得了巨大的成功和社会的广泛认可，且将处于增值增量发展的新时期。新的发展形势下，我们的物业管理模式如何与之配套？这是目前必须认真研究和亟待解决的核心课题。天安物业管理服务的内涵需要进一步得到提炼、明晰、创新。我以为，以前公司搞“E时代物业管理”打的是“科技牌”，下一步，数码城增值增量发展过程中，我们应该打“文化牌”，因为科技是可以模仿的，而文化是根植于企业灵魂的，无法复制。

1、环境文化创新

很多客户参观天安数码城之后，称其为“花园式科技园”，“无烟工业城”，感叹这里环境的优美。物业管理不仅要延续数码城完美的景观设计，更可以在硬件环境上进行改造和创新。公司提出今年要修补改造园区损坏路面、重新规划设计园区标识系统，以保证数码城完美、统一的整体形象。同样，对新开发的科技园区，物业公司可以在园区外部环境设计方面提出建设性的意见，包括设施、配套、园林景观以及造型等等，使其更贴近业主的心理感受，更具有文化品位与文化含量，突出园区的鲜明个性。

数码城内各类高科技产业（电子、通讯、计算机、软件、生物工程等）公司是数码城内企业的主体，占到50%以上，这些企业在转型、发展过程中需要各类专业服务，巨大的需求催生了数码城第三产业的发展。现园区内各类设计、咨询、广告、商业、媒体、会计、影视等企业已达到企业总数的24%，有些企业就是看中数码城的巨大商机而来。例如，科技创业园大厦华景企业管理咨询公司曾做过详细的市场调查，认为本园区存在着巨大的商机，所以才来数码城创业，其主要的客户就是天安数码城内的企业，华景的老总和园区很多企业老总都有接触。类似华景管理咨询公司的企业很多，他们自发来的，就是看准了这里企业数量多且集中，企业素质普遍较高，而且相当数量的企业将面临着转型和发展，客观上需要提供企业咨询服务。各类精英企业汇集数码城，说明数码城已经成为一个科技之城、人才之城、信息之城。

作为园区的物业管理单位，我们完全可以不断致力于园区商业环境、投资环境、企业经营环境的创新和改善，成为园区上千家企业联系的纽带、沟通的桥梁。可以通过举办专业的展会给园区企业提供产品展示空间、形象推广机会；通过协助天安客户俱乐部开展客户沙龙，密切园区企业之间的来往；还可以举办各种园区精英论坛、管理论坛促进企业智力提升；更可以在每年一届运动会的基础上发展起数码城艺术节、数码文化节等。在繁荣园区文化方面，我们应把更多的目光投向各企业经营管理者，使文化活动向纵深发展，因为他们是企业的决策者，高层的互动、碰撞所产生的智慧火花，影响更深远，威力更强大。

2、效率文化创新

除了给企业营造好的营商环境之外，如何提高办事效率和物业设施功能效率也是重要的课题。在现代信息社会，各企业市场竞争说到底就是和时间赛跑。所以我们一定要想办法节约客户的时间，让他办事更简单、更方便。我们早在几年前就开发了物业管理网上服务系统，但现在应用程度仍不高。数码城内所有的企业都可用宽带上网，硬件条件完全具备。我们完全可以继续推进网上的物业管理服务系统，减少客户跑腿的时间，持续提高服务效率。

公司提出今年要改善园区交通环境，建设多层车库的计划，说到底就是为了提高园区设施的服务效率。数码城北区管理处曾经对电梯运行采取了排队候梯、区分高低层等系列措施，大大提高了园区垂直交通系统的运行效率，效果比较明显。在数码城增值增量发展的过程中，物业管理工作完全可以做的超前一点，可以对新开发园区的交通系统规划、电梯配置设计等方面提供车位配比、电梯数量配比等方面的专业建议，以提高设备设施的运行效能，提高通行速度，为业主节约时间成本。

3、企业的事业文化

文化创新，归根结底要人去完成，实际上文化创新首先需要改变人的观念，提高人的素质，凝聚人的精神。只有人才是推动文化创新的最终力量。所以我认为，在配合天安数码城模式增值增量发展过程中，最根本的是持续发扬光大天安的事业文化。逐渐改造“打工文化” 及其他消极的心理状态，公司所有的员工都把天安数码城模式发展作为自己光荣的事业，在各自的岗位上用心去做，当成事业来做。

只有这样，我们才能真正实现环境文化的创新，效率文化的创新，才能更紧密地配合天安数码城模式的发展。