平果

对一个二十七八正当龄（即群众认为你应该买房了）的青年来说，九十平方在这个夏天的卷土重来有点时空倒流之感。

 不管别人怎么回忆，我的十五年前，上生理卫生课前的那个夏天，终于有了自己的房间。再也不用和我哥吵打，不用在父母眼皮底下偷看小说。自由世界向我打开，美妙弦乐和性学宝典在我床头处处闻时时擦这全都是我们换进了一套90平方米的三房两厅，而家里三兄妹又有人外出就学带来的妙处。

90平方米多么快乐，它陪伴我一直到现在，还是我一年中不到二十天的居所之一，但随着兄妹的长大、新家庭的建成和我的长期远离，显得愈发宽敞起来。但是它显然落伍了，小城有点心气的人家都盖了独门独院，年轻人也不甘落后，个个都是一百二十五平，邻居打通了还真是个笑话。

在遥远的南海渔村，也难见了九十平方，这里不是三四十的鸽子笼，就是一百六的跑马地，一扇朝北的窗隔壁有个小书房的梦想不是那么好实现。可是天总要变，一百五或是二百五的梦总是不长，九十平方米的回归，出其不意，却并不突然。

回想我家换上九十平方米的1992年吧，正是第一波房地产热潮席卷时，你还记得么？“东方风来满眼春！”“南中国钱多、人傻、速来”，那当然是春天了。

事实上，1989到1991三年的萧条期已经被当时的人们全然忘在脑后。全社会固定资产投资从1992年的7600亿跃增70％至1993年的约1.3万亿。地方政府纷纷压低资源价格引来外部投资，使得上一年进入中国的FDI陡然增长150％，通货膨胀率在1993年又回到了两位数的高位，部分沿海地区开始进入外资主导增长的年代，也是从这一时期开始，香港把自己的加工厂七七八八地搬到广九铁路沿线，为今日之“中国制造”埋下了伏笔。

可以说，这一年最流行的词汇乃是“开发区”，几乎每一个沿海城市、省会城市甚至西部地区的地级市，都认真仔细地划出城中最肥美的近郊土地成立了各种名目的开发区管委会，用大量的本地银行贷款搞房地产开发和大型的工业项目。这导致了政府的“急刹车”措施于次年出现，历经三年，在1997年“软着陆”，直到1998年新一轮的财政扩张开始。

当时的商品房对大部分国民来说，还只是刚刚从电视上听说的新名词，那个时期的商品房，其户型规模都甚大，毕竟，它只是作为福利房的补充，要求与福利房有差异。它吸引的大多是刚从计划向市场转轨，尚未自负盈亏却拥有巨大财力的国有资本集团消费，与今日澎湃的市场需求完全不可同日而语。

1998年取消了福利房分配政策，开始了以商品房为主的全面市场化过程，这个彻底市场化的过程持续到2004年，情形已经完全跟90年代倒了个个儿：1998年的住宅供应福利房占了70%，2004年微利房廉租房的比例却在10%以下，2005年还在下降。因此，2005年新一轮宏观调控应运而生了。

事实上，2004年关于土地出让的所谓831大限之类的措施都是促使房地产进一步市场化，而从2005年开始，风向变了，政府开始强力介入了这个原本过去六年一直以为市场便可以救市的领域。

1998年后的六年，中国房地产市场得到了量的飞跃和质的迅速提升。而企业的逐利天性决定了户型越来越大，占地越来越奢侈，百姓的胃口越来越大，对大部分城市居民来说，结婚购买低于100平方米的住房实在是一个羞于说出口的选择。

水涨船高，价格的日益提高使房事成为全民关注点。当一样东西成为全民关注点的时候，政府不可能不予以关注，何况30%高位运行的房地产投资增长一直是经济政策专家心头上的大患，2005年的“国八条”便是对这种议论的反馈。

国八条究竟成功与否，不同的利益团体有不同的评说，上海的局部停滞并不足以说明问题。而国六条及其实施细则在今年6月的出台，证明了中央政府对国八条的判断：效果不够，远没有发挥效果。

表面上看，国八条严控土地出让和信贷，很好的解决了房地产投资增长过快的问题：2005第四季和2006年第一季的房地产投资增长速度在20%左右，低于城镇固定资产投资增长速度8-9个百分点。但实际上，这个成功是各地方政府控制土地出让换取而来的，这样做的结果，导致了供需仍然失衡，房价仍不可阻挡的上涨，百姓的骂声仍然不停。

于是国六条便象是拨乱反正实际仍然是国八条的延续和深化。政府希望房地产投资增长速度不要有大的波动，以免影响宏观经济形势行情，伤及一些产能显然过剩的基础材料行业，所以并不过多的强调出让和信贷，而是把重心放在了房地产市场结构的调整上，解决在过去十年中一下子从“极左”跑到“极右”的后遗症。

事实上，一夜没有回到解放前，1992年和2006年的九十平方仍然大不同：十五年前的九十平方米公房，是有着乐观的向上预期的，而现在精雕细琢的九十平方米，则让我们触摸到一个坚硬的现实资源到底是有限的，我们只能在一个既定的范围内玩儿。

有趣的是，国六条目前看起来仍然只是一系列调控措施出台前的总调，仍然遗留了大量交易细节空间去填补，这证明了降低近期楼价并不是中央政府所真正所急，而是企图通过长期结构调整，以中小户型的充斥市场而提高总供应量从而在长期降低国民负担；更有趣的是，与国八条相比，国六条颇具压力的强调了地方政府具体指标，暗含的政绩目标仿佛在说：做好了这个比GDP大幅增长更重要，更像是强调：要做不到这个，我还会有国四条，国二条慢慢出来。

这意味着，房地产行业最初的自由化时代已经远去，房地产企业面临着一个新体系建立的开始，政府的强力介入已成定局，长期而持续的新玩法出新越来越细，也将越来越受限制。虽然洗牌之说已经成了陈词滥调，但以河对岸十寡头的香港经验来说，深圳几千家，全国几十万家房地产公司，有足够的智商和体力琢磨游戏的，恐怕也不会太多了。