杨毅

我们的市场经济有个定语，叫社会主义市场经济。而且，从一开始就有两只手，一只看得见的行政之手，一只看不见的市场之手。基于共同富裕的目标，行政之手应致力公平，而市场之手注重效率。

住房，不应仅仅是商品，依据居者有其屋的社会理想，住房也是一种公共福利品。以前，我们仅仅将住房看成公共福利品。而现在，我们又仿佛将住房仅仅看成商品。这就是为什么很多地方政府忽视廉租房建设。

作为一种公共福利品，住房解决的应该是大众的基本居住需求，具有公平的特性。而作为一种商品，住房可以迎合个体诸如文化、环境、享受等方面的需求。因此，很显然，作为公共福利品的住房，应该以政府为建设主体。前一段时间，网络热炒的，应该取消房地产开发商，正是基于这个思路。而，对于迎合个性化的需求，一定需要市场中有特定能力的企业组织去完成。因此，对于这部分住宅，无疑应该用市场的手段。

改革前，市场缺位，使得我们有房住，但都住得不好，因此，我们八十年代建的房，几乎现在都需要拆迁。改革后，政府缺位，到处都是开发的小区，虽使一部分人住得好了，但一部人却因住房而寝食难安，形成突出的社会矛盾。

作为开发企业，追求单个企业利益最大化，无可厚非。企业存在之道，就是利润最大化。有暴利的时代下，企业没有实现暴利，不是企业善良，而是企业经营欠缺。

而作为政府，在城市发展过程之中，凭借行政之力，垄断的土地的一级出让。并且，象个企业一样，只知道择高价而沽，片面追求效率与形式上的游戏参与者之间的公平。但形成了对社会的绝对不公平。

现下的问题，既不是政府所谓控制土地出让，或者发展商所谓的地荒所引致的问题。而是完全依赖于市场解决大众住房问题的思路本身就是有很大问题的。

因此，我的观点，各归其位，政府应该解决有房住的问题，而让发展商解决先富起来的人住得好不好的问题。

万科为解决城市低收入阶层居住在第五园的尝试，是个很好的理想，但长远看，却是一个行不通的道路。虽然如此，我们仍然尊敬并感谢万科。起码，他们在指导政府该如何负起自己的责任。所谓调控，不仅仅只是修改游戏的玩法，或者增强玩游戏的成本，更重要的是，不要将本不应参与游戏的大众推到这个游戏中来，然后安排一个貌似公平的规则。

本人绝不反对住宅市场化的改革目标。但，罗马不是一天建成的。从初级阶段的基本国情出发，廉租房或者具有类似功能的中低价住房的非市场化住房，与市场化住房的比例关系应是逐渐演变，到最终大部分住宅分配通过市场来配置。

可惜的是，即便是原来还可以偷换概念的微利房、福利房，都已经可以上市。住宅市场化程度越来越高，明显不适应当前国情，因而注定我们政策的失败。导致社会矛盾突出，继而导致民众质疑改革。我们的市场经济又一次承受不白之冤。

观点指向：外资在华助推房地产泡沫

摩根士丹利亚洲区首席经济学家谢国忠4月22日在国务院发展研究中心金融研究所主办的“中国金融改革高层论坛”上指出，外资在内地房地产的泡沫中扮演着推波助澜的角色。谢国忠在论坛上阐明，在内地投资房地产的外资花的不是自己的钱，而是集合境外委托人的资金，代为投资并收取管理费，因此有强烈的资产增值和变现的冲动。它们最喜欢收购内地的房地产公司，然后将其打包上市，将前期的股权投资套现。至于直接买下高档楼盘的外资机构，谢国忠称，它们正多方游说中国政府，寻求将楼盘的收益权证券化，做成REITs，拿到境外上市脱手。

中国社科院金融所助理研究员张扬称，相当多海外对冲基金进入中国房地产行业，“在经济上升阶段，不管是对房地产还是对人民币，对冲基金均实行买多策略，并迅速形成布局。”张扬认为这很可能造成房地产泡沫。

中国社科院金融所副所长王国刚认为，一旦经济周期发生逆转，“对冲基金撤离，带动其他外资甚至是内资外逃，可能引发经济危机。”

国务院发展研究中心金融所所长夏斌表示，政府应尽快出台对外资进入房地产市场的限制政策。夏斌认为，房地产行业开放程度过度，央行在限制投机资金“前门”流入的同时，却忽视了房地产这个“后门”，给金融安全埋下隐患。

数据显示：全球资本看好调控后的中国机会

目前，摩根士丹利、高盛、麦格理银行、美林集团、荷兰国际集团等诸多外资机构已深度介入内地房地产市场，与此同时，有境外基金入股的内地房地产公司正抓紧境外上市。

据《东方早报》报道，摩根士丹利继四月买下浦东陆家嘴中央公寓四幢住宅楼后，近日又以逾7亿人民币价格购买上海某住宅项目的一部分。过去六年中，大摩已通过其房地产投资部门，向中国房地产投资15亿美元（这一数据的准确性有待考证。据《上海证券报》报道，摩根士丹利负责房地产业务的总裁在东京承诺，今年在中国房地产的投资总额将增加30亿美元，此前大摩已在中国房地产业投资30亿美元左右。）

2005年,外资投向中国房地产业的110亿美元中，约70%集中发生于调控政策出台之后的下半年，其中第四季度占了全年投资总额的一半以上。若依区域分布统计，受调控影响最大的城市——上海更是汇聚了上述投资中的51%。

2006年3月28日举行的“2006中国房地产投资世界峰会”上，来自ING、塔伯曼亚洲(Taubman Asia)、乐通投资(Latitude C apital)以及柯罗尼基金(Colony Capital)的4位投资主管同时向外界公布了各自在未来一年投资中国的计划，数额总计近4亿美元。

另有一批初涉亚洲市场的基金，也将中国列为仅次于日本的投资地。德国第三大商业银行CGI就刚刚组建了自己的全球地产基金，其中将有5亿欧元在未来的12~24个月内投向这两个市场。

不仅如此，曾被喻为海外资本第三波投资浪潮的大型机构投资者开始于去年正式涉足中国。美国最大的养老基金——加州公务员退休计划(Cal PERS)2005年3月便通过麦格理亚洲基金二期(MGPAsiaII)正式进入中国市场。其房地产高级投资官 Michael McCook 更是在峰会上宣布，未来3至4年还将追加4亿美元的投资。