建行推30年住房抵押循环贷款
建设银行新推以房为载体的个人住房最高额抵押贷款业务。该业务将住房一次抵押后，客户可以循环使用贷款，贷款可用于购房、购车、装修、买家电家具、旅游、上学等。个人住房最高额抵押贷款是在传统个人住房贷款业务基础上衍生出来的。根据住房具有实体不可移动和价值相对稳定等特点，将传统个人住房贷款拓展成为个人融资平台，满足客户多样化的融资需求，贷款额度最高不超过所购住房全部价款的70%，贷款有效期最长30年。据了解，此前一些银行针对实物或存单抵押推出循环贷款业务，期限均在3年以内。
点评：该业务的特点是“一次抵押、循环使用”。客户在办理个人住房最高额抵押贷款后，不必再为办理各种用途的贷款浪费时间，在贷款额度和有效期间内，可以循环使用贷款，将贷款用于多项用途，不必重新办理抵押登记。这实际上“激活”了客户的房产资源，使不动产变成流动资产。另外，客户虽用足贷款额度，已还部分贷款，还能将已还部分再次使用。原在其他银行办理住房抵押贷款的，也可办理跨行非交易类转按揭。
天价土地，低房价？
2006年2月28日，龙岗区公告出让的面积最大地块——G01024－0005地块拍卖中，上演了一出惊心动魄的抢夺战，拍卖起始价为5亿元，经过8轮竞价，由深业集团以人民币7.7亿元成功竞得，楼面地价高达3781元。这一价格又一次将撎旒弁恋財带回到人们视线之中。可以预测，在土地稀缺的背景下，今年下半年乃至明年的地价仍将保持上涨的势头。
龙岗区是目前深圳土地储备最多的区域，拥有深圳近一半土地。未来几年，开发量仍将大幅上升，预计将达到每年300万平方米的推盘量。
点评： 地价与房价。似乎是一个鸡与蛋的问题，地价高带来了房价高还是房价高推动了地价涨？经济学家们争论不休，业界也没有一个明确的说法。但是对于2006年的龙岗房地产市场来说，这个问题更多地落到了开发商自己头上。以历年开发商拿地的价格看，2003年，招商地产楼面价是745.2元／平方米；2004年，天健地产是1717.11元／平方米；2005年，龙光地产是2997.65元／平方米；2006年，深业集团达到3780.94元／平方米。楼面价一直保持着25％到30％的增长幅度。
地价上涨是一个明显的趋势，这不可否认。可是对于2006年的龙岗楼市来说，供应量的猛增也是一个不可回避的现实，高地价就能带来高房价么？供应量的增加已经让龙岗楼市开始逐渐进入买方市场，可供消费者选择的空间大了，对于开发商来说，似乎并不是一个特别乐观的信号。如何在地价与房价之间的矛盾中寻找平衡点，是考验开发商实际操盘能力、资源整合能力的关键时刻。
二线城市的现实契机
日前，国家发改委、统计局发布了2月份70个大中城市房屋销售价格指数。如果我们把注意力放在房价平均增幅上，会发现变化并不大，但若按照城市的规模级别看，二线城市的变化则显而易见。就新商品房价格同比涨幅而言，大连15.1%、呼和浩特14.9%、南宁9.9%和成都9.2%，分列70城市房价涨幅的前五位。尽管京沪深三地地产并未显露疲势，但基本上是数年前的土地存量在发散撚嗤䲠，而且，由于现有土地是按照摷鄹哒叩脭的逻辑在流转，对于地产商而言，一线城市几乎已非扩张规模的决胜之地。
点评：二线城市房地产的春天要到来了吗？如果从上海的一个政策动向去看，这种情形的可能性显得越来越清晰。上海市正在酝酿调整住房公积金制度，一个家庭将最高可贷到50万元。表明了自住购房将是被鼓励的方向。这表明产业结构正在调整。另一方面，资源正向二线城市聚拢，这与前几年京沪深“唱主角”有着根本区别。二线城市并非战略资源的聚集处，它们只是资源分配之后的执行地，因此住宅消费更多呈现本地化、多自住的特点。地产商注意力转向二线城市，从总量上看，这是住宅结构在调整。这两个调整其实也是宏观调控的真实目的所在。对于一线大城市如京沪，更大的责任是提供公共住宅产品，以满足中低收入人群的居住需求；对二线城市而言，推动商品住宅满足人们更新换代则是当务之急。
开发商囤地将被严惩
国土资源部规划司司长胡存智在近日举行的第三届中国房地产百强企业家峰会上表示，开发商囤地居奇肯定挨罚。“既然有惩罚措施，国土部门今后就一定会坚决执行。”胡存智表示，去年一系列宏观政策的出台导致了房地产企业的优胜劣汰，而大型房地产企业将成为市场的主流。胡存智分析认为，大型房地产企业可以借助新的土地政策进行全国性的规模发展，土地招拍挂政策全面实施以后，开发商进入一个新的城市进行房地产开发，就可以直接通过公开的土地交易市场直接取得土地，也就能够更好地实现跨区域发展；新的土地政策有利于充分发挥大型房地产企业的专业优势，一些小而专的企业也可以在细分市场上获得份额。 数据显示，2005年，全国房地产百强企业共储备土地面积4亿多平方米。
点评：房地产业经过两年的宏观调控，已经由经济功能向社会功能倾斜，要体现普通住宅的建设。那么，应该继续允许开发商圈地，还是重整土地，进行集约利用呢？要“从土地中找土地”，重整土地会产生“新土地”，也会带来很多商机；同时，重整土地、集约用地在发达地区方兴未艾，投资风险较小，受益大。集约用地既解决了经济发展的供给，也解决了保护土地的问题，应该在全国推行。 |