段兆顺

70年是个不长也不短的时间段，似乎离我们很遥远，又似乎转眼即到。

商品房的市场占有率目前已经逐步提高到了近80％。转眼间，改革开放后我国最早出现的第一批商品房，如今土地使用权已只剩下50来年，一些商业用房更是只剩下30多年的土地使用权了。居住用地70年的使用权期限，正宛若达摩克利斯剑那样，高悬在私有房产所有者的头上！

不少已购房或正准备购房的人，已开始发出“70年后怎么办”的疑问。笔者一位朋友为此烦恼不已。这位朋友在2000年6月购买了一套新房，并于2000年底拿到新房的钥匙。但一直等到土地证办下来后，才发现土地使用权到2048年4月份就到期了，实际使用期限连50年都不到。 疑问产生后，朋友急忙上网查阅政府对此作出的相关法律规定，好不容易在2005年5月1日出台的《北京市国有建设用地供应办法（试行）》中，找到了自己所关心的问题。但不要说他的房子不在北京，单是该《办法》第25条“土地有偿使用期限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请，未申请或者申请未获批准的，期满后的土地使用权由政府无偿收回”中，“届满”、“未获批准”、“无偿收回”等等这些“刺眼”的字句，也让他更加担心自己房子的未来命运。

近年来全国各地发生过多起因剩余年限不足70年而引起的纠纷。不久前，山东淄博的69户居民为此事状告开发商，因为他们发现自己购买的商品房土地使用年限仅仅到2026年，这意味着自己花几十万元买来的房子，却只有20多年的使用权，届时房子将变成空中楼阁。

土地使用权的期限问题在我国还是个十分年轻的问题。即便是从1987年12月1日深圳会堂内响起的那次公开拍卖土地使用权的槌声算起，迄今尚不满18年。既然是一个年轻的问题，给我们带来一定的“后遗症”也是可以理解的。那么，我国土地批租的最高年限是依据什么而得出的呢？据从事房产土地相关法律研究的上海社科院法学所副研究员王叔良对此表示：“中国内地法律规定城市土地是归国家所有，这是当初在房改的时候就碰到的一个回避不了的问题，因为从产权上来说，土地是不能买卖的。当时为了想办法绕过这个壁垒，这才有了房屋所有权和土地使用权相结合的房改制度。”特殊的国情，决定了我国土地问题的特殊性。而对于美国、日本和大多数西方国家来说，由于土地本身就实行私有化，因此房屋产权和土地所有权是捆绑在一起的。所以对于许多西方国家的“有产者”来说，根本就不存在所谓的“70年产权问题”。

据介绍，我国在进行房改时，某种程度上是借鉴了香港的土地批租制度。香港实行土地批租制度，主要是因为香港大部分土地是英国1898年《展拓香港界址专条》从清政府租让新界得来。由于土地并非港英当局所有，按法理在租借期满之后必须归还，所以在解决土地流转问题时，香港实行了批租制度，也就是在一定期限内转让土地使用权。由于租界新界的期限是99年，所以香港的批租年限没有超过99年的。而后来中英关于香港问题的谈判又达成协议，最长的批租期限到期日不能超过香港回归后50年左右。 而对于“土地使用权70年期限”的问题，有关专家认为，“这个规定的依据当时并没有解释，出来后大家也都接受，基本没有人问过这个问题。从国际上来讲，土地批租90年、100年都有。中国的这个规定可能主要考虑的是，房子一般在70年之后基本上价值就会折旧到零。”

70年之痛如何解决？中国人民大学土地管理系教授、博士生导师林增杰表示，从全球范围来看，有些西方国家的土地使用权是没有期限的，所以不存在这个问题；而另一些规定土地使用权期限的国家则采取到期后，由政府收回土地和地上的房屋，给予差价补偿的方式。林增杰认为，在我国可以采取三个方式来解决这一问题：第一，允许延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。至于再次申请的期限，不应该超过30年；第二，国家收回土地和地上建筑物，对业主进行补偿；第三，用类似拆迁安置的办法解决。 　　

全国人大常委会法工委民法室主任姚红5月底透露，正在制定的《物权法（草案）》将对这一问题进行明文规定。姚红说，从保障公民私有财产和社会稳定出发，《物权法》规定，国家允许房主续期拥有土地使用权，至于交多少钱尚无定论，如果房主不愿续期，国家将收回土地，但上面房屋归谁所有尚有争议，国外惯例是建筑物归土地所有者。 在7月1日闭幕的十届全国人大常委会第十六次会议上，备受瞩目的《物权法（草案）》第三次提交审议。不过，虽然《物权法（草案）》中明确规定，土地使用权期限届满后，房屋所有权人有权申请延长土地使用权期限，意味着房屋所有权人对房屋所占土地的使用权可以超过70年。但实际上，物权法并没有很好地解决这一问题，这是这部突破性法律最大的遗憾。