文/卢云

前几日朋友找我，急着要买数码时代的二手楼做投资。带他们到天安地产一问才知道，近期这种求购二手写字楼的客户比“六一”前增加了将近有20%。盘源非常紧张，而且价位也很高，就连租金也是略有升浮。朋友很奇怪，说不是在宏观调控吗，怎么市场还是这么火。作为一名地产从业人员，我将个人对房产新政的意见写下来，抛砖引玉。

首先，来看几条新的房产政策。5月11日，国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。《意见》规定：

1. 要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，征收土地闲置费；满两年未动工的，无偿收回土地使用权；

2. 自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税 ；

3. 新的房产政策对住宅作了新的级别定义：享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下（深圳是建筑面积为144平方米）、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

其实，从这次宏观调控来看，主要是两个方面的问题，一是如何规范当前的房地产市场，如禁止土地炒作、禁止期房转手交易、禁止住房交易中的炒作与虚假行为；二是如何来调整住宅市场结构，生产更多的中低档住宅以满足国内大多数中低收入民众的住宅要求。因此，可以看出政府这次宏观调控的目的是通过一些房地产政策的调整来保证国内房地产市场能够持续稳定地发展。目前建设部谢家瑾司长的“调控并非打压房价”的讲话，也说明国家调控实质是希望房地产持续稳定发展。同时，也可以预见对房地产市场及相关行业的影响。

房产新政对开发商的影响

新的房对产政策对闲置土地有了明确的规定，“对超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，征收土地闲置费；满两年未动工的，无偿收回土地使用权”。这对于有实力、谋求长远发展的开发商提供了更好的发展空间，对于不适应市场的开发商则会起到洗牌的作用，进一步优化市场。按照短期利空是长期利好的前奏的经验与观点，房产新政不会改变中国经济持续高速增长背景下的中长期积极走向。

但新政也导致一些开发商的观望心态，深圳至少有5家大开发商在打了桩的情况下把项目停了下来。表明开发商不知将来会如何发展，期待深圳国土方面出台针对新政方面给予细则指导。

新政强调要加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构。深圳许多开发商目前已经面对贷款加息，以及个人住房贷款难度较高的难题。资金回笼难度加大。因此，对于先前盲目储备土地和资金实力一般的发展商，如何保证现金流，是新政下首先要面对的一个难题。而对于项目发展健康的发展商，则心理预期影响将大于实质承受。

对房地产价格的影响

深圳去年人均收入排名全国第一，房地产泡沫在全国被调查的37年城市中排名倒数第二。因此，深圳市民的家庭收入和房价的比例在全国大中城市相对合理。与国内主要城市相比，深圳房价涨幅甚小，房地产市场运行更为平稳、理性。据调查，新建商品房的购买者大多数都是为了自住，投资式买家仅占到百分之十几。由于深圳之前没有转按揭政策，因此与其它城市不同，这些投资式买家对中长线投资有足够的心理准备与安排。投机行为相较上海等城市较少。因此，新的营业税政策出台对他们的影响并不十分明显。但是，新税政出台后，会遏制高端物业的投资，房价也会趋于平稳。房地产的市场价格是由供求关系来决定的，就深圳目前土地稀缺的现状，以及不断增长的人口比例来看，近期楼盘价格方面应该不会有太大的变化，但是以后还是有一定的升值空间。

目前，消费观望是市场的普遍现象。很多人在等待房地产价格的跳水。笔者认为这不太可能实现。即便是持币待购的人其实是希望“捡新政的便宜”，但一旦实施购买，还是会希望价格走高。另外，“新政的便宜”也不会轻易被普通消费者捡到。因为一些资金优裕的机构也正侍机而动。而如果跳水的是质素较差的物业，那只是价值的正常回归，说明不了价格大势。

对房地产中介的影响

国家调控政策对于中介公司影响很大，可以预见的会有以下几种可能：

1.中介公司面临新一轮的洗牌。主要是商品房住宅放盘量的变化及买方的观望状态，还有房地产信贷资金的紧缩对交易产生影响。据了解，“六一”以来二手房成交量萎缩了20%至30%。这些影响对品牌连锁的大公司可能会小一点，但是一些实力不足的小中介可能会在这次调控中被淘汰出局。

2.中介公司的拓展受到影响，新铺的数量增长会放缓。

3.中介公司调整战略部署，例如采取二三级联动的方式；不断提高服务质量，为客户提供更人性化的服务等。

对房屋租赁市场的影响

受新政的影响，预计租赁市场供给与需求量将增大。租赁是真实使用需求的体现。而租金的走向，对于地产的影响可能大于新政带来的影响。