文/刘利俊

[案例]

民营老板李某与某物业公司签订了某大厦酒楼的《房屋租赁合同书》，约定租赁期为10年。合同签订后，李民按约定向物业公司交了租金（包括押金）。经营期间，李民对餐厅进行了改造，并添置了空调、锅炉等设施。半年后，李某因饮酒过量意外死亡，李妻王女士书面通知物业公司，要求协调解决《房屋租赁合同》，物业公司未予理睬。王女士遂向法院提起诉讼，要求物业公司退回相应的租金。

[诉讼人理由]

因丈夫突然死亡，无力继续租赁经营。丈夫的死亡是不可抗力，应解除《房屋租赁合同》。

[物业公司辩称]

与李某签订的《房屋租赁合同》是有效合同，现虽然当事人死亡，但其妻王女士仍有能力继续经营，因为据其了解，李某未死前，酒楼就是王女士一手经营的。工商执照上登记的法人代表是王而非李。王女士要求解除合同的理由不成立。

此外，合同法上的“不可抗力”，是指自然灾害，如洪水、地震、社会因素等，并没有提及因喝酒过度而引起的死亡。王小姐称其丈夫死亡属于“不可抗力”没有法律依据。

[分析]

物业公司与李某签订的《房屋租赁合同》是有效合同。承租人李某因喝酒突然死亡，这是签订合同时双方当事人都不可能预见的，不可克服的，无法直接控制的突发事件，当属“不可抗力”。

《合同法》第234条规定：“承租人在租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”。其含义也可以不租赁。因此，王女士在丈夫突然死亡后要求与物业公司解除合同有法可依。

[法院判决]

对原告王女士要求解除其丈夫与被告物业公司签订合同的请求予以准许；合同解除后，被告物业公司退还原告王女士相应款项；被告给原告补偿添置财产费3万元后，其添置财产归被告所有。

[启示]

此案例的案情并不复杂，但涉及到的法律问题不够清晰，因此引起纠纷。其中应当引起重视的是支持原告解除合同的两个法律依据：一、《中华人民共和国合同法》第二百三十四条：“承租人在租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”；二、《中华人民共和国民法通则》第一百零七条：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的， 不承担民事责任， 法律另有规定的除外。”承租人在房屋租赁期间死亡的，首先是房屋租赁合同终止的法定理由，另外合同的是否终止并不取决于出租人，而是取决于死亡的承租人生前共同居住的人，共同居住的人不同意终止的，实际上就继承了承租人的身份。夫妻之间在共同利益的对外关系上，法理上承认夫或妻的行为是代表夫妻双方的行为（即所谓家事代理权），对双方均有约束力。物业行业在发展中难免会遇到类似错综复杂的问题，所以需要不断的学习摸索。