动态
上海甲级写字楼销售走向海外
一些在上海一直租用甲级写字楼的世界５００强企业由于其在国内业务的不断扩大以及在中国经营战略的定位，加之租赁写字楼租金的上涨以及扩租空间的限制，纷纷打算购买写字楼。这是上海办公楼市场出现的新现象，这对未来几年的沪上写字楼需求市场是一个强有力的支撑。目前购买沪上写字楼一次性付款的大都是一些中小型私营企业，大都属于自用，其付款的额度能力从１００万到１０００万元不等。（中国房地产报）
外资地产大鳄加速在中国拿地开盘
2004年，当中国房地产业因宏观调控而陷入紧缩时，本土房地产公司因为土地及资金短缺而麻烦不断，外资地产大鳄们却突然加速，在中国各个主要城市拿地开盘。吉宝置业和荷兰国际房地产，就是其中最积极的投资者。前者是新加坡最大的房地产开发商之一，后者则是外资基金投资中国房地产的代表。投资中国房地产市场的外资可以分为两大类，一类投资者自身就是房地产开发商，比如早期的新世界中国及现在的吉宝置业，它们通过与当地公司成立合资公司的形式直接开发楼盘；另一类是海外基金和不动产投资银行，他们往往以股权形式入股内地优秀的房地产公司，自己并不参与经营，或者成立房地产投资基金，直接购买有升值潜力的物业。（世界商业评论）
观点
中国房地产泡沫爆破？
摩根斯坦利分析师谢国忠在昨日发表的研究报告中指出，中国房地产业可能会出现重大调整，新一轮资本投机现象可能导致房地产泡沫爆破。他认为，迄今为止，中国紧缩政策的成效有限，投资依然过热，所以任何进一步的紧缩措施都可能造成房地产市场出现重大调整。触发的因素可能是加息措施，他认为中国在年底前加息的可能性非常大。他还表示，中国房地产市场处于过度扩张的状态，其他触发该市场出现调整的因素包括：中国出口滑坡造成货币增长减缓、美元利率上升可能导致资金流出以及房地产业蕴藏供给过度风险等。（北京晨报）
政策
房地产政策“托市”？
南京：地税部门新近出台一项政策。该政策规定，对出售自有住房前后一年内，按市场价格再购房的市民，其出售原有住房应交纳的个人所得税，可全部或部分免税。
苏州：市建设局对处于僵持状态的房地产市场提出多项应对措施，比如政府调度有一定调控权的投资公司、商业银行，解决一些“开发前景好”的房地产项目融资问题。
杭州：自9月1日始，实施了8个月的对二手房交易征收20%个人所得税的政策被暂停。
武汉：继减免购房契税的优惠政策后，该市又出台了与南京市相似的换购房可减免个人所得税政策。（华东新闻）
上海出台住宅区停车管理规定
上海市房地局公布最新制定的《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》。从11月1日起，开发商按规划要求配置的停车设施(包括地面或者地下停车库、立体停车库等)应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用，尚未出售的应当出租，不得闲置不用。一套住宅的业主不能拥有两个或者两个以上的车位。但在该规定施行前已销售的车位，或者物业管理区域内配置的停车位与住宅房屋套数比例超过1：1的，超过部分的停车位不受此限。停车位要转让的，受让对象是本物业管理区域内的业主。租用停车位的业主享有该车位的优先购买权。
物业公司：要做劳动密集型行业中的管理密集型企业
朱江
物管企业的生存与发展，不依靠巨额资金的投入，不依靠尖端技术的研发，依靠的是不断升级的管理体系；管理体系的基础打得越宽越深越牢，物管企业的发展大厦就能够建得越高；物管企业竞争，是企业管理体系各个方面的综合竞争。
1、管理密集型＝管理人才密集型。当前矛盾的现实：物业管理极度依赖人才，但行业内人才素质普遍偏低。究其原因有：人才的择业偏见，认为物管行业没有施展才能的空间；待遇低，既受制于偏低人均效益，也同平均主义分配有关；领导不重视人才，甚至认为素质差的人更适合做物管；没有岗位实用型人才导向的全面职业化培训计划。
只有对症下药地解决这些问题，物管企业的人才队伍建设才有希望。其中，拉大企业内收入差距使之同贡献成比例，是激励人才的非常重要且具有操作性的一步。
2、与住户群体的良好沟通是物管企业立身之本。物管企业同住户保持制度化沟通的不多。原因一是物管企业新项目大多是与房地产开发商签约；二是目前与住户沟通中碰到的麻烦令企业知难而退。这种现况有违物管行业发展趋势。
与住户制度化的充分沟通，首先有利于掌握住户需求、服务评估和改进意见，提升管理服务水平；其次有利于物管企业的长远发展。物管项目竞争主战场，正在从新项目逐步转移到在管小区。而要保住自己在管项目，同时还要去参与竞争别人合同到期的项目，都离不开同住户有效的沟通、职业化的服务和由此形成的良好口碑。
3、物管企业职业化水准，体现为服务流程规范及性价比。物管服务流程的规范程度，需要进行四维全息评估：（1）品质可靠性，看能否达到设定的服务品质目标。（2）成本有效性，看在达到服务品质目标的同时，能否实现成本控制目标。这是性价比的基础。（3）时间稳定性，看同样的品质和成本效果能否长时间保持。（4）空间稳定性，看能否在跨空间的多个管理项目中长时间保持品质和成本的控制效果。企业服务流程的职业化和经理人的职业化，其需求源自市场并只能由市场来检验，政府颁发的证书绝非可行的合格证。
4、物管企业要追求规模与规范的良性循环。目前物管行业企业多达28000家，平均规模却不足100人，就连自我认定为第一的那些企业，市场份额也不超过千分之二。但规模效益是诱人的：分享经验教训的更多机会；服务管理流程研发的更多资源；更高的企业知名度；降低的采购配送成本；对人才更大的吸引力。但规模增大的过程，必须同时是效益水平提高和规范管理体系升级的过程。
5、以品牌宣传培育潜在客户群体。企业对发展的追求，离不开对潜在客户群体的培育。品牌宣传就是培育潜在客户群体的营养品：通过有目标有设计有计划地传播本企业物管服务的特色、优势信息，让潜在客户群体依序经历从不了解到了解、从了解到理解、从理解到肯定、从肯定到选择的四个发育阶段，最终成为企业真正的客户。
从物业管理行业的发展现况及趋势看，品牌宣传的目标受众，近期是开发商为主、住户为辅，中期是开发商和住户并重，远期是住户为主、开发商为辅。而物业管理品牌宣传的目标受众和传播手法，将越来越像日用品。
6、用高技术信息平台提高物业管理效率。物管终端服务基本上是没有技术含量的简单劳动，但物管企业的管理流程却可以而且应该建立高技术信息平台之上。企业的规模越大，同时管理的项目越多，对管理信息平台的需求就越迫切。（《物业管理的逻辑》） |