房地产业中长期向好

“国家进行这次宏观调控的目的不是要打压房地产市场，而是为了房地产行业能够长期、健康、稳定创造更加良好的发展环境。”６月１８日下午，应邀到武汉参加“宏观调控与湖北房地产业发展论坛”的国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松博士说，今年４月底以来，国家针对房地产业出台的一系列宏观调控政策，短期内可能会给房地产业的发展带来一定影响，但从中国经济中长期发展的眼光来看，这次宏观调控并不会从根本上影响到中国经济的强劲增长，中国房地产业发展中长期向好的格局也不会因此出现大的变化。

巴曙松认为，当前中国的城市化进程、消费的升级换代和中国作为制造业的世界工厂、民营经济的进一步崛起及工业化时代进入重化工业新阶段的发展，可以说是推动中国经济中长期持续增长的五大发展动力。（《中国房地产报》傅汉强）　

针对目前市场上“一些地方楼市出现拐点”、“炒楼崩盘恐慌已然出现”等传言，建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾7月4日表示，通过控制银行信贷、土地审批等一系列宏观调控，局部过热的房地产业正在逐步回归理性发展的轨道，目前不存在所谓“崩盘”可能。目前房地产发展情况与上世纪90年代初靠投资拉动的房地产热有着本质不同，宏观调控不会伤害房地产业健康发展。目前的宏观调控只是让过快增长的势头得到遏制。投机炒作等虚的购房需求退出后，总体供求得到回归，未来各地住房价格走势将会保持稳中微升，不会出现大的起落。(新华网  潘澄清)

动力地产正在崛起

动力地产是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增值为目标，以工商业地产、写字楼和经济园区地产为开发对象，整合自然资源和社会资源，综合开发，集约化经营的新兴产业形态。

如果说消费型地产以健康、生态、人居环境与自然相融合为最高级特征，那么动力型地产则是在此基础上以其适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为其本质特征。

动力地产不仅为城市化进程和城市经营提供强有力的支撑，也将最大限度地聚合和带动产业的发展，满足城市功能的拓展，强化城市的辐射力。同时，传统房地产和商业业态原来所具备的核心要素沉淀为动力地产的基础要素，城市土地资源的开发从单一的盈利向多赢转变，从而给整个城市带来难以估量的财富。

动力地产与传统商业地产的最大区别在于，它不单是以好地段所形成的自然辐射，而是在区位优势的基础之上，借助城市的其他资源优势，依托经济能量，开发出新的城市功能，促进城市的繁荣和升级。

动力地产项目投资具有周期长、投入资金量大、与社会大环境联系密切等特点，会受到未来宏观经济、社会、政治、法律法规，以及自然、环境等多方面的影响。建立包括风险识别、风险量化和风险应对措施在内的项目风险管理规划十分重要。

目前，动力地产中的工业园区类的开发正处于治理整顿阶段，国家有关土地管理的控制措施越来越严格，如何适应这一形势要求，集约利用土地，科学合理地实施开发区建设，是对动力地产投资决策者防范风险意识与管理的严峻考验。（《中国房地产报》 边防军）

守法理性业主的物业管理消费

 物业管理消费，对住户生活品质至关重要。提倡守法和理性，是因为守法就不会损害他人利益，理性则不会损害自己利益。尊重他人利益、明白自己的利益的住户越多，中国物业管理行业进步的条件就越充分。

 1、物管服务的消费者，应该称住户而不是称业主。物管行业的经典名称—业主，代表了错误的思维角度。业主，指房屋所有权人，是房地产行业叫法，让人把物业管理同住户的产权联系起来。而改称住户，强调的是在小区居住并接受物管服务的事实，而与其居住的房屋是买是租无关。真正的业主完全可以不介入物管服务关系；无偿分配没有产权的住宅小区也可实行物业管理。

 2、按管理费金额决定住户投票权权重。现行住户的投票规则代表产权型物管思维，即投票的权重按照住户的住宅面积或套数确定。如同一小区有高层和不带电梯多层，管理费相差数倍，如果面积或套数相同就要求以同样权重参与决策，明显不合理。

 应该用服务型物管思维来代替产权型物管思维。小区住户群体，是共同出资购买物管服务的股份制消费团体。股份大小，应该由出资额多少决定，即住户投票权权重应当用其缴纳的管理费金额多少来决定。这种新的投票方式操作简便，难的是政府观念的转变。

 3、用受托律师行，取代业主委员会。业委会是一个勇敢但失败的民主代议制探索：像选模范一样选举产生的委员，对物管法规和服务流程不熟悉；业委会无法人地位，签约资格可疑；有权签约、无能履约；某些委员变成超级特权住户，充分利用手中不多的权力寻租。

 业委会的问题不能靠改良如属地管理来解决，而只能如前所述，用专门处理物业管理问题的律师行（或物管顾问或会计师行）取代。取消了业委会后，管理费水平和物管企业的选择等重大事项由住户大会决定，而律师行则根据法律法规和合同监督物管企业的服务品质并处理相关纠纷。

 4、住户应该增加物管服务的消费支出。住户每月管理费支出仅相当于四口之家餐厅用餐一次费用，堪称“一顿餐费时代”。不容置疑，在餐厅普通用餐一次对住户生活品质的贡献，远远赶不上一个月的小区安全秩序、设施设备维护、清洁和绿化的贡献。物管服务的边际效用高于其它支出。

 适当增加管理费支出以提高物管服务档次，做到“管理费＝二顿餐费”，符合住户真正利益，并有利于物管行业健康成长。从这个角度看，某些住户以种种理由要求降低管理费的做法，实属自残自虐行为，并令物管企业同受其害。

 5、住户处理物业管理纠纷要理性、守法。现实生活中，某些住户自认是弱势群体，言必称维权；让物管企业代人受过，任何问题都成了拒交管理费的理由；恶意利用媒体，小事闹大，逼政府出面施压；以违法、破坏行为来迫使物管企业让步就范。其结果往往是导致小区秩序混乱，无法正常服务，住户生活质量下降、物管企业绝望，损人不利己、两败俱伤。 （《住宅与房地产》 朱江）