路边

物业管理可介入的范畴正在日益增多，多层、小高层、高层、超高层住宅；单体、联体别墅；商业写字楼、酒店、学校、医院、政府大楼及公用建筑；综合、纯工业和科技园区建筑；等等。从建筑功能上分，大致可归纳为两类， 一类以居住为主要用途，一类以商业使用为主要目的。工业和科技园区的物业管理因此被列入后者。不同种类的物业管理有其共性和个性，因服务对象不同，管理模式、服务功能会有较大差别，本文试就商用范围中的工业和科技园区物业管理可以实践的管理模式进行探讨。

工业和科技园区物业管理主要面对的管理和服务对象是创业型企业、成熟型企业、投资商及中小规模商业经营者。他们的需求与住宅中的客户有较大差别，其主要诉求是营商环境，如园区氛围和成熟度，企业运作是否方便，能否生存、发展及树立良好的企业形象。因此，工业和科技园区物业管理公司应该主动研究客户，优化内部结构，适时提升内涵，扩大服务功能，从而建立起不同于其他类型的、难以替代的专业物业管理模式。

常规的物业管理主要内容为：治安管理、环境优化、设备维护、客户咨询和个性化服务。工业和科技园区物业管理公司除了提供这些常规服务外，可从有利于企业营销和发展、园区商业氛围的营造等方面着手，考虑建立企业职员综合素质的培训平台，搭建便于企业财务审计或融资的畅通渠道，协助企业产品推向市场甚至办理出口报关手续。我个人认为，有没有设立专业的客户服务机构以及该机构所定位的服务功能有没有上述服务特征，是衡量园区物业管理人是否在向专业化方向发展的一个重要标准。

纵览深圳从事工业和科技园区物业管理的各大公司，显现上述服务特征的寥寥无几。物业管理公司是企业，与其他企业一样，要讲效益和生存发展，以此增加的服务内容及其费用开销需要物价政策的理解和支持。政府主管部门在确定相关物业管理费定价时，不加区别地采取一刀切方式，是导致工业和科技园区物业管理公司难以专业化的客观因素。

在如此艰难的生存环境中发展，并不意味着只能无所作为，常言道：事在人为。要体现上述专业物业管理特征，关键在于意识，在于进取。

如报关中介代理。工业园区中的中小型企业在间断性出口产品上一般都存在报关难问题，如果自请报关员，一是担心报关员的职业操守，二是考虑工作量不饱满，成本较高，所以企业通常的作法是委托中介代为办理，但效率不理想。工业园区物业管理公司是否可以考虑介入？

经调查，绝大部分科技园区都有一批初创型企业需要“孵化器”中创业资金的支持。初创型企业的一个特点是：有科研项目并有专业人员在开发，但缺少企业经营管理人员，甚至连如何注册企业、构建有效的营运机制都没有精力顾及，这就产生了科技园区独有的客户需求市场。

科技园区目前一般都由政府运作，但国家并非想一包到底，对其实现企业化运作的操作探索十分关注。作为科技园区的开发者，地产企业不想独自或仅靠自己的力量去联合政府来满足这一需求，而希望有此功能的物业管理公司来分担，这是一个其他任何物业管理类型所没有的独特的机遇。抓住机遇，及时开发并提供此项服务，就可能成为不可替代的工业和科技园区专业物业管理公司。

由于有利于园区企业把更多精力专注于产品的开发、质量的提高，所以企业定会积极支持物业管理公司开展这类特别业务，由此，就解决了这项服务的费用问题。所以，从某种角度上看，上述思路可谓是工业和科技园区专业物业管理公司独特的、新型的经济增长源。

工业和科技园区专业物业管理公司另一个有别于其他种类物业管理的特征，我认为应该体现在专业化开展“E”时代物业管理。

从“E”时代物业管理中最能获得直接或间接利益的是工业和科技园区的企业和员工。在“E”时代，企业白领阶层多半电脑化办公，可以方便地根据自己的喜好，通过网络信息，提前预定和安排工作之外的相关活动内容，丰富业余生活；信息时代的企业，竞争意识、危机意识强烈，十分关注同行业以及相关产业链的发展情况，如果社区网络定期发布相关信息，并承接网络广告发布任务，相信会深受欢迎。

在激起企业对社区的兴趣，使其从彷徨关注到积极参与的过程中，物业管理公司除了要有效推广外，更要从内部结构上进行调整，设立专业部门进行有效策划、推广和跟进完善，实现专业化采编信息源。这意味着在建立起一个服务性网站后，需要拓展的空间还非常广阔。相比之下，住宅区域内因客户需求不同，推广并实施“E”时代物业管理相对较困难。

与内地物管的发源地香港比较，中国的国情不同，中国特色的物业管理内涵自然不同。如水电代收代付，参与计划生育管理、人口普查登记、企业信息统计、治安联防等等，本属于政府的职能转移到物业管理公司，这是一个不可回避的“中国特色”，然而，我们应该体会到：所有这些虽然增加了物业管理企业的负担，但同时，这个行业的社会地位也由此在提高，社会精英因此开始流向这一行业，使进一步提升物业管理和服务水平成为可能。其带来的结果是，物业管理公司的内涵和外延都不断延伸，管理水准不断提升，可以和准备承担本不可想象的更多更高新的课题，如前面提到的网络化信息平台的建立、传播和管理，为企业在网络上发布广告、推荐产品、搭建融资平台，为企业产品推向国际舞台进行直接或间接交易创造便利，等等。这些领域的服务提供，在不久的将来，应该不是梦想。窃希冀以此在业界引发更多的新思路。