高尔夫花园刘小姐来电：

我的一个亲戚半年前在南山区购买了一套期房，在办理入住手续时，她就对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，只在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，她回国发现，有关的细部质量问题仍未得到解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知，为此她觉得很冤，当初房子交接就不满意，这半年自己也没住，怎么还要交物业管理费？请帮助解答。

刘小姐：您好！

您亲戚的疑问，实际上涉及到了房屋的入住交接和物业管理两个问题。

一、入住交接程序和界定标准：房屋买卖中的交付，严格意义上讲，应以房屋产权证书的登记和取得作为最终的交付标准。（根据相关法律规定，只有产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的惟一合法凭证。？）但在实际操作中，由于开发商销售的房屋有些是期房，房屋从验收交接到产权证办好，往往有一个较长的周期。因此，入住交接就成为房屋买卖交付中的一个重要环节，买卖双方往往以此作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。具体到您所讲的情况，虽然您的亲戚她对开发商交付的房屋提出了自己的意见，但如果这些意见不能构成法定或约定的不能交付的情况（比如房屋根本未经正式验收合格、房屋主体结构质量不合格等），且又接受了房屋钥匙，则说明她对房屋的交付已表示认可。接下来，她可以就提出的细部问题，另行要求开发商进行修补，但不能据此认为开发商不符合交付条件。另外，由于本案所涉房屋及房屋钥匙已实际处于她本人的控制之下，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十一条之规定：对房屋的转移占有，即视为房屋的交付使用。因此，应视为开发商已履行了房屋交付使用的义务。

二、物业管理费的缴纳：既然房屋已经交付使用，无论她是否实际居住，有关的物业管理费也理应交纳。首先，她不得以房屋的细部质量问题为由而拒交物业管理费。这是因为基于房屋细部质量问题而产生的纠纷（商品房买卖合同纠纷）与物业管理费的交付问题所产生的纠纷（物业管理合同纠纷）是两个完全不同的、独立的法律关系。如果开发商确实对房屋细部质量问题未予解决或修复，开发商可能基于双方订立的《商品房销售／预售合同》对她承担一种违约责任，物业管理人是没有任何责任的；其次，她也不得以未入住而拒交物业管理费。这是因为房屋交付后，无论是否居住，物业公司的服务已提供（如保安、保洁等）。虽然她因出国而无法享受物业公司提供的服务，该行为也只能视为其对自身合法权益的放弃，物业公司有权依据《物业管理合同》及有关约定向她催要物业管理费。当然，如果她认为物业公司的收费标准不合理或对提供的服务不满意，则可以就这部分内容向物业公司提出异议。

希望以上答复对您的亲戚有一定的帮助。

愿我们的服务“天天让您满意”！

                                                  天安物业  冯永健