江时连

物业管理由于关系到广大老百姓的切身利益，近年来一直都是社会关注的焦点，同时也是消费者投诉的热点问题之一，国务院颁布的《物业管理条例》的出台，虽然在一定程度上标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期，但通观条例内容，对规范物业管理企业行为的条款较多，且有相关行政主管部门进行监督，特别是法律责任中对物管企业的行政处罚条款达六条之多，而对物业管理活动的另一主体——业主，如何规范呢？条例相对涉及较少。如果业主不按时缴纳物业服务费，物管企业如何制约呢？业主委员会不履行督促义务，又如何？这是当前物业管理实践中普遍存在而又无可奈何的事。

近几年来全国的一些名牌物管企业，为了自身的发展和协助内地培育物业管理市场，或东征、或此伐、或西进、或挺进中原，纷纷围城掠地，但大部分企业最终都苦不堪言，几乎剪羽而归。究其原因主要是管理费难收，无法维持管理处的正常运转，大家知道物管企业的正常运行费用来自于物业管理费，如业主不交纳管理费，管理处连员工工资都无法维持时，除了退出小区的管理外还能有其它选择吗？行业主管部门一方面要求所有物业实行物业管理，而物管企业又不能不考虑企业的利益，在此情况下谁来为物管行业和物管企业保驾护航呢？

一、业主拒交管理费与服务质量、物管企业与开发商是否是“父子”关系没有必然的联系。

说到业主拒交管理费，人们往往认为是物管企业服务差，服务质量与所交管理费不相称，或物管企业与开发商是“父子”关系，替开发商说话，维护开发商的利益，不管业主的死活等等，但实际上情况是不是一定如此呢？

华东某国家康居工程小区，委托给全国物管一级资质的深圳某物管企业进行管理，物管企业的服务理念、态度、质量等得到了小区广大业主的普遍认可。如一次门岗在对出租车放行的例行检查中，发现出租车后座上有一个坤包，保安意识到有可能是小区业主下车时遗忘，于是与小车司机交涉，证明是旅客所遗留，并及时上交到管理处。管理处员工在通讯录中发现有一个名字与小区某业主只有一字之差，于是马上与该业主联系，证实小包正是该业主所遗留。由于该业主刚刚到家，自身还未发现物品丢失，而管理处已为他送回，故对管理处的服务称赞不已。类似的事件不胜枚举。小区业主经常在不同的场合均向他人宣传管理处的服务且常常对开发商说：你们所做唯一的好事就是请了一个好的物业管理单位。按理说物管企业的服务得到如此好的评价，管理费收缴应该不是问题吧，实际不然。该物管企业在日常工作中很大部分的精力是放在催缴管理费上（这也是业主唯一对管理处有意见的地方），即使如此，管理费收缴率仍只有60%左右，拒交的业主普遍认为：我享受了服务，管理费应该交，但须建立在解决现有遗留问题的基础之上，虽然这些问题与你们没有关系，但我们也没有其它办法，大家都是受害者。那么该小区又存在哪些遗留问题导致业主不交管理费呢？

1、土地证问题

该小区业主入住已有2年，但一直未拿到土地证，原因是开发商地价款未付。而售楼时手续是齐全的。试问，在未付政府地价的情况下，开发商何以能拿到预售许可证？由于政府某些部门的不规范运作，导致业主利益受损，进而影响到物管企业的正常运行。

2、智能化系统未完善

开发商售楼之初过分夸大智能化系统的配置和功能，实际配置与售楼宣传相差甚远；同时现有智能化系统的功能也是大部分无法实现。在现有的十大智能化系统中，只有红外边界系统、电子巡更系统、背景音乐系统、LED电子显示屏能正常使用；监控系统部分图像不清晰；IC卡门禁系统无法使用；可视对讲系统部分图像不稳定；家庭报警系统在验收时就有近70户无法使用，整个系统无法开通，否则到处报警，即使不开通住户智能单元亦经常无故鸣叫；IC卡道闸系统无法启用；车牌模糊识别系统更是连探头都已拆除；整个智能化系统2年来仍未调试正常。

故业主认为开发商未兑现承诺，要求物管企业找开发商付管理费，将开发商的责任转嫁给物管企业。

上述案例与服务质量以及开发与物管为同一企业等问题都没有任何关系，但业主仍不交管理费。可见物管企业提高服务质量也好，与开发商分离也罢，并不能解决业主拒交管理费这一制约行业健康、有序发展的瓶颈问题。

二、业主拒交管理费，物管企业能怎样？

虽然新的物管条例规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。但在物业管理实践中该条款的可操作性又有多少呢？

首先看一看“业主委员会应当督促其限期交纳”，试想对于物管企业采取一切办法都不能收缴的物业服务费，业主委员会又有什么好的办法督促其限期交纳？对于业主委员会成员来说谁又愿意做这种吃力不讨好的事？业主委员会不愿意督促又能将其怎样？如一定要其负责的话，又有谁愿意当业主委员会成员？

在物业管理实践中业主委员会往往是只行使权力，不履行义务。

华东某小区，随着入住户数的增加，小区成立了业主委员会，业主委员会为了取信于业主首要任务之一就是降低物业管理费，而对于物业管理企业来说，由于管理费收缴率偏低本身已在亏损经营，已无降低管理费的空间，只好退出小区管理。随后业主委员会选聘了新的物管企业，并承诺协助追缴管理费，但在管理期间管理费收缴情况仍然依旧，物定企业希望业主委员会协助时，业主委员会却置之不理。物管企业又只好退出，如此反复，在不到半年的时间里，该小区换了三家物管企业，小区管理一团糟，业主怨声载道，且物管企业又要退出，再招标时又无单位投标，业主委员会主任辞职了事，最后政府出面才平息风波。

可见指望业主委员会督促缴纳管理费是不现实的，业主委员会要行使权力时会鼓动业主支持，履行义务时早就躲避不见了。

再谈谈物管企业为管理费起诉业主的可行性。如果业主拒交管理费，物业管理企业向法院起诉的话，且不说这种民事法律关系是否成立，又有哪一家物管企业有时间和精力每天与少则成百，多则上千的业主打官司？即使打官司胜了，业主仍不交费，又能如何？执行难在我国是众所周知的事。如果此次强制执行了，接着继续不交是不是接着起诉？物管企业的日常工作服务还做不做？其他已交费业主的利益如何保障？可以说起诉并不能真正解决业主拒交管理费的问题。

三、物管企业需要政府保驾护航

综上所述，随着新的物业管理条例的实施，将进一步规范物业管理企业的行为，保障业主的权益，但对于业主拒交管理费等损害物业管理企业利益的行为却缺乏必要的制约措施。在当前这种状态下，物业管理作为一个新兴的行业，要想健康有序的发展，就离不开政府多方面的扶持，特别是在物业管理市场不太成熟的地区尤其重要。

1、尽快完善物业管理行业的法律法规，简化欠费追缴的法律程序。

2、物业管理是房地产开发的延续，这就要求其相关的政府主管部门把好房地产开发关，杜绝或尽可能减少房地产开发遗留问题给物业管理企业带来的影响。

3、物业管理涉及到业主生活的方方面面，要与供水、供电、供气、电信、有线电视等专营企业打交道，他们的服务质量将直接影响到业主对物业管理企业的印象，政府应规范、监督各专营企业的服务行为，防止业主将与各专营企业的矛盾转嫁给物管企业。

4、物业管理企业要与众多的政府职能部门打交道，政府必须完善和规范相关职能部门的服务职能，为物管企业提供良好的经营环境。

5、在物业管理的初步阶段，业主的物业管理消费意识较为薄弱，而维权意识较强。面对众多的业主，实际上物管企业已是弱势群体。政府和舆论导向在强调业主权力的同时应加强业主履行自身义务宣传，使业主意识到物业管理服务是商品，物业服务消费和其它消费一样都是有偿的，天下没有免费的午餐。只有社会大众的消费意识上去了，物业管理企业的利益才有保障，物业管理行业的发展才有前途。