物业管理顾问工作是近几年来产生并随之风行全国，物业管理较发达地区和城市的物业管理企业纷纷北上西进，把先进的管理经验、管理模式和服务理念传授给内地的兄弟城市。总体说来，物业管理顾问工作是通过现场参与提供物业管理方面的技术服务和技术咨询性的工作。物业管理顾问项目是一项风险小、回报高的项目。但是，通过几年的运作，有的企业收益颇丰、乐此不疲；也有不少企业在有的项目上，作了一半就终止合同，原因何在？

目前，物业管理顾问工作的类型可以粗浅地分为四种，即：挂名顾问型、建议顾问型、完全顾问型、任职顾问型。

从以上的对比中可以看出，乙方的“风险、收益比”较小的是“挂名顾问型”和“任职顾问型”，由于“借名顾问型”有着潜在的长期风险，所以“任职顾问型”是值得研究和推广的一种顾问形式。但不论哪种顾问形式，甲方的目的和乙方的目的都是很明确的，如何保证乙方的目的——增加收益、扩大市场占有率、扩大知名度，乙方的顾问人员只能关注一点，那就是充分关注和最大限度地实现甲方的目的——提高物业的知名度、促进销售、提高物业管理水平。为了达到这一目的，顾问人员应当重视以下几点工作：

一、 尽己所能为甲方开发商排忧解难

顾问是甲方在物业管理较发达地区以合同的形式请来，为甲方物业更好地销售、资金尽快收回、提高管理水平、扩大知名度出谋划策的人。顾问人员在这一方面应当是责无旁贷。首先，由于房屋质量标准在不同的地区有不同的标准要求，这就很容易在消费者中产生认识上的差异；同时在房屋质量标准中，比如就“起鼓、开裂、回填土的沉降”等房屋常见的质量问题，规定的又不是很清楚，也是导致房屋质量问题多的一个主要原因；其次，开发商在房屋销售时，往往对购房者承诺这、承诺那，结果有很多是不现实的，很难兑现；房地产开发的遗留问题在任何地区、任何城市都有不同程度地存在，只是多少而已。就以上这些问题，在业主入住之后都会集中到物业管理公司。有的业主到物业管理公司大闹、有的以不交物业管理费相要挟、有的投诉上访等等。在面对这些问题时，顾问应当把握好自己的位置，如何为开发商解决问题，这是非常关键的。再次，在销售上，房子销售的不好，开发商的经营目的没有达到，也是导致乙方目的难以实现的主要原因。所以顾问就要根据情况，采取一些可行的措施促进销售。在这些问题上，如果顾问处理得及时有效，顾问人员将在甲方和开发商以及甲方的物业公司中都会得到较高的评价，为以后工作的展开有着至关重要的作用。

二、 完善制度、分清职责、量化考核

制度的建立，是顾问人员在实施顾问工作的前期就应当根据实际情况，按照组织结构和岗位建立一个系统化、规范化的制度体系。这是展开顾问工作的基础。制度应当包括公共制度和岗位制度两个内容，岗位制度还可以分为岗位职责、工作程序、工作标准和考核细则等内容。

制度建立的好坏，是反映顾问人员的文字功底、管理思路是否清晰以及顾问人员的管理水平等综合素质。也是顾问人员在管理现场树立自身形象、加大影响、马上融入到甲方物业管理企业中的最好方式。在制定制度时，顾问人员一定要深入基层，准确把握各个岗位的分工、人员的配置以及管理机制等一些基本情况，建立一套切实可行的管理制度。

公共制度是大家都必须遵守的制度，比如“会议制度”、“行为规范”、“请销假制度”等。健全的组织机构是做好一切工作的基础和保证，做到以岗定编、以岗定职。有了组织机构和岗位就要有明确的岗位职责。岗位职责是让各岗位准确把握自己的工作内容，明确哪些是自己的职责、权利和义务，知道自己应该做些什么。同时要有一套规范的、简捷的工作程序。工作程序是使各岗位都能按规范的要求去处理在工作中发生的每件事，知道应该如何去作才能达到工作过程的规范化。此外还要有操作性很强的工作标准以及明细的考核细则和奖惩办法。这是各岗位各项工作要达到的质量标准，也就是工作要做到的程度。便于各岗位自己把握，也便于领导考核。岗位职责、工作程序、工作标准分别回答了“干什么”、“怎么干”、“干到什么程度”三个问题。

三、 全员推动巡视检查

物业管理是面向居家服务和社区服务的后勤保障以及一些防范性的工作，可以说都是一些琐碎的小事。这些性质决定了物业管理服务质量的控制，必须深入到现场，在巡视检查中主动发现问题，处理问题，不论什么问题都要做到及时发现及时处理。

管理处或小的物业管理公司，其岗位应由三个层次组成，即：决策层、管理层和作业层。作业层的工作是按工作标准来完成和处理各项日常工作，并及时对责任区进行巡视检查。作业层是物业管理公司直接与业主接触时间最长的员工，所以一线员工是公司形象、公司的管理理念、公司的服务意识和企业的价值观的综合载体，是企业向业主、向社会转播的转播者。所以顾问要抓住这一点，建立巡视检查制度、督促巡视检查的开展以及评价巡视检查的结果，把巡视检查纳入考核的内容当中。顾问要建议管理层和决策层应当对作业层的工作进行监督考核和控制，找出作业层员工的工作偏差，找出管理中的盲点和真空点。

四、 着手实施联合检查

联合检查的目的是为了监督和检查各个部门的工作情况，以及各部门主管的工作情况。联合检查是由公司经理带队，各个部门的主管参加，系统地检查各个岗位的工作情况。发现问题，按照联合检查的考核标准进行奖惩，奖惩的对象是各个部门的直接负责人，同时主管要负有间接连带责任。这样保证了公司的管理制度能够按照要求落实和执行、基层的所发现的问题和业主的需求能够及时反映到决策层，保证公司的信息反馈通畅、及时，避免了“灯底下黑”的管理现象，保证一视同仁、有误必惩。

五、  物业管理企业形象设计

企业形象是企业的无形资产，是宝贵的资本。形象已被称为企业人力、财力、物力之外的“第四经营资源”。顾问应当注意5个方面的工作：1、各类标识的系统性和统一性：物业管理企业的标识是小区形象的一个不可缺少的方面，在创优应检和9000认证中也是一个重要内容。所以在实施管理时顾问应当适时提出一些建议，保证小区的视觉形象系统的系统性和统一性；2、宣传资料的完整性和协调性：《业主手册》、《业主公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《物业管理委托协议》和《装修管理协议》同对外资料，要保证内容的一致，不能有相互矛盾的情况；3、员工服装的一致性，多角度展示企业形象：内地的企业往往不重视员工的着装，尤其是不重视维修工、清洁工的着装；4、接待礼仪的规范性，接待也是企业对外形象的一种展示；5、公司内部企业形象和企业文化的建设：加强企业行为形象的建设，对企业会议、培训、交流、沟通、监督和管理、处理投诉、上门维修、接打电话、回访和公共关系等发面的工作，要形成制度化、程序化和标准化。物业管理公司的企业形象的塑造，是以服务和管理为内涵、以企业形象为基础、以服务形象为契机、以公共关系策略为手段来赢得社会各界的了解、信任、好感与合作，才能为企业创造一个良好、和谐的内部和外部环境。

六、  做好物业管理企业的内部培训

物业管理企业内部培训是顾问人员的一项基本工作，根据岗位的差别，可以实施多级培训制。对管理人员的培训由顾问组织实施，培训的内容如“规章制度、程序文件、考核标准”、“现场管理”、“企业形象、CI设计”、“服务意识”、“案例分析”、“ISO9000质量管理体系”、“创优”、“如何创造优质服务”、“物业管理如何实施5S”等等。培训一定有计划、有步骤地进行，培训的内容要系统、要完整。培训每周一次较为合适，培训讲师由顾问承担。

对于基层操作人员的培训，顾问人员要进行监督。监督实施培训的计划性、针对性、内容的系统性、培训的长期性。培训的内容有“规章制度、程序文件、考核标准”、“现场管理”、“企业形象、CI设计”、“服务意识”等等，也可以是在巡视检查中发现的问题，通过培训进行讲解，要求作业层员工如何避免再次发生。培训讲师是由顾问和各部门的主管承担。

顾问人员要对培训的结果进行考核，方式主要是通过做作业评分的方式和通过统计签到记录培训次数的方式，按照培训的有关规定定期进行考核。

顾问人员要及时与物业管理公司的领导进行沟通，了解培训的必要性和采集培训的要求。培训时顾问人员一定要准备充分，尽可能以理论和案例形结合的培训方式。

七、 顾问人员的自身管理和建设

顾问工作是一项帮助别人提高管理水平和服务意识的工作。既然是帮助别人提高，顾问就要有提高别人的能力和水平。所以顾问人员要有自我提高的意识，不断提高自己、不断充实自己。对顾问人员的基本要求是知识全面、亲和能力强、沟通能力强、心理承受能力强。在此顾问人员要注意如下几个方面：①顾问是出门在外的一个小集体，每个人都要有一种集体精神和集体意识，形成一个团结的团队，共同维护好公司的利益和形象；②顾问组的成员要求具备管理知识的全面性和系统性，比如在机电设备方面的管理、保安队伍的建设和管理、清洁绿化的管理、房屋管理，以及相应的法律知识等。都是顾问人员应当必须具备的能力；③顾问人员要有较强的协调和沟通能力。顾问人员是孤身在外打天下的一支别动队，这种沟通和协调能力往往就是衡量顾问工作好坏的标准；④要充分地参与到被顾问方的集体中去，和他们打成一片，这样才能保证不碍视听，为更好地提出意见和建议打下基础；⑤要有较强的敬业精神，敬业精神是做好工作的基础，也是赢得尊重的基础；⑥要敢于创新，学习不是目的，创新才是目的。就物业管理行业的现状看，在物业管理的理论上、在管理模式上、在业务开拓上、在管理的方法上等都需要创新。企业没有创新就没有发展，就将被市场淘汰。顾问人员也是一样，要有不断学习、不断创新的意识。把学习到的知识灵活地运用到现场管理中。保证在做顾问的过程中，有常新的思想、有常新的观念、有丰富的知识、有敬业的精神；⑦熟悉相应的法规和地方标准，为自己找到依法处事、依法说人的有力武器。

八、 顾问建议书

顾问建议书是顾问人员通过现场观察、实地走访，针对所发现的不足及时提出改进意见和观点的主要方式。所以建议书的格式要规范、建议书阐述的要清楚、意见提出的要及时、方案要完整、可行。所提出的建议在得不到实施的情况下，要主动进行沟通、讲解，保证建议得到实施。在实施中往往有建议的工作方式不能得到完全理解和完全落实。这时，顾问人员就要争取到一定的考核权，或者是考核的建议权。这样才能保证顾问的建议能够得到充分的贯彻和落实。

九、 做好顾问工作的评价

工作的及时评价，是科学管理的真实体现。对顾问项目来说，如实如数收回顾问费是完成顾问工作的一个很好的指标，但是这个指标往往忽略了一个项目的经济效益指标。即：（项目的收入—实施过程中的全部支出）/实施过程中的全部支出==收支比率指标。横向比较收支比率的高低，收支比率越高说明收益越高，我们的效益越好。同时还要注意的一点是，一个项目结束之后，在当地的影响力有多大，也是衡量一个项目的运作得好坏的重要标准。此外，甲方的考核评价、顾问人员工作的完成情况、甲方的汇款情况等都是衡量顾问项目的很好的指标，所以对顾问项目的评价要建立一个科学的评价体系，这样才能更好地做好顾问工作。