从“国际城”看石家庄房地产开发的“大盘时代”

在中国加入WTO刚满一年的时候，石家庄有一个以“国际城”命名的房地产巨无霸，以令人窒息的广告投放、辖国际的视野“造城”的理念，一夜之间变呈现在石家庄市民面前，从而无可争议地撕开了石家庄市地产业的一个裂口。
国际城是石家庄市近年来房地产开发领域最大的招商引资项目，总投资20亿元人民币，占地总面积55万平方米，该项目是由香港PEP基金会亚太地区管理机构有限公司投资建造的，目前是石家庄房地产项目的巨无霸。国际城一亮牌就掀起了狂购风暴，开盘的第一天就售出了预售600套房中的502套房，日回收资金2亿元人民币，创下了石家庄房地产交易的新最。据悉如此火爆的抢购的场面，在全国都是少见的。就是现在每天也有70套房子的销售量。有业内人士指出，国际城销售的初战告捷，这表明房地产市场和消费者对大型楼盘的认可。
国际城整个项目分八个区：公园区、住宅区、生活服务区、行政中心、商业区、教育区、藏固沙龙区、商务发展区；四大主题会所：生活会所、休闲会所、艺术会所、商务会所；还有两所双语幼儿园；两组主题商街和一个森林酒吧，能容纳数万人生活和工作。并在石家庄掀起了园林社区新的居住理念潮。
用购房者的话讲，“在这里买房子就像是买白菜一样，疯抢！”“房子就像不要钱一样！”人们平时买房子的理性那里去了？如果一个人或者少数人因为心血来潮抢购楼盘也能说的过去，但来到这里的人们几乎或多或少都受到感染，有一种跃跃欲试的感觉，买房者的狂热在这里体现得淋漓尽致，为什么？
* 购房者：这里的房子给人的感觉会增值
不论是自住还是投资，其实买房本身就是一种投资。谁都希望自己买的房子能够保值和增值。目前，许多人在购房选择地段时，依据仍然是传统的观念，着眼于目前是否成熟，而忽略了小区的长远发展。
国际城尽管坐落的位置不在市中心，但是位于三纵六横的交通要道——欲华路上。四通八达的交通无疑会带来地理位置升值的潜力。此外国际城将这个社区称之为国际城，旨在与世界同步。无论是建筑标准、环境标准、管理标准；还是古典的、现代的、艺术的、科技的等都将体现，因为这个城的建筑面积是100万平方米，很大！拥有城市一样的功能。
国际城的规划设计是由来自世界各地著名的设计师、建筑师、室内设计师、工程师及项目管理师等高尖专业人才所组成的经营队伍，它必将带来全方位的、崭新的感觉。
* 购房者：买这里的房子可靠性强
房产纠纷多，让购房者提心吊胆，深怕自己遇上一个不负责任的开发商。
买房子要充分考虑开发商的背景和实力，这就是品牌的问题，也能避免不必要的麻烦，因为品牌美誉度高和实力雄厚的开发商更容易保证入住后的维修及服务质量。在国际城购房的人们之所以有安全感是因为开发商的实力让人放心。在人们的意识中，国际城这一国际性的投资项目必将带来世界先进的操作经验和优越的资质。与其他开发商的楼书相比，国际城的楼书共有四本，成本100余元，全部由国外设计人员设计完成。非常精美，难怪有人发出这样的感慨，楼书都能做到这一点，相信楼盘也能做好！
* 购房者：我看中了这里的森林公园
讲究生活品味的人们已经不再满足于基本的生活方式，将赋予其更高的物质内容和更丰富的精神内涵。当人们在不懈地追求物质和精神的同时，却越来越疏远了本色的自然，也越来越疏远了生命的健康。随着保护环境和回归自然的呼声越来越高，人们现在已逐渐意识到，健康才是一切生活、艺术的源泉。国际城整个设计中最为浓重的一笔当属森林公园了，也因此吸引了不少的购房者的目光。
原本是由市政建设和规划的市政公园，国际城却投入了大量资金建设了这个14万平米的森林公园，让人眼前一亮。在这里不会有雕塑、喷泉等人文景观，取而代之的是各类被地植物、低矮灌木、高大乔木的翁郁交织，并伴有一条横贯公园的小溪，形成优越的湿地环境。
植物的色彩和形状、层次以及疏密变化与季节的更替、空间的转换巧妙地结合在一起，为人们营造了适然舒缓的生活氛围，是环境与人的共融共存。
* 购房者：城中城吸引了我
随着科技的发展，生活品味的提高，小区所需要的配套设施与居住品质息息相关。
国际城所提倡的是一切在城中的生活模式，超越了普通社区配套的常规概念，也超越了建筑住宅的本身。他主张通过营造人与自然的和谐关系，使自然背景与时尚文化融合在一起，创造更人性化的居住氛围。随着住宅的建设，学校、幼儿园、商务区、森林酒吧、主题餐厅、配套会所、连锁超市、书店、网吧、影剧院业将在城中安家落户。届时这座城在满足了人们各种各样生活需求的同时，有可能成为石家庄市的城中城了。
* 购房者：这里涌动着一种时尚，
可能是由于国际设计师设计的原因，国际城能让人感受到一种与以往开发商不同的东西，那就是设计理念摆脱了以往的旧有模式，让人在这里看到了国外大都市人性化、时尚化、前卫化居住理念的影子。占地1.4万平方米的国际城藏古前卫艺术中心，让人体会到生活不仅仅是居住，他还是一种艺术。而在社区中的商业街，品牌专营店、欧美家居展场、时尚生活街区、艺术收藏街区、快餐连锁店、体育休闲俱乐部等，让人感受到时尚、动感、前卫的生活就在他们的身边。
国际城对石家庄地产业的冲击是不言而喻的，这一点值得我们去深思和应对，但是在深思和应对的时候，我们不妨回顾一下石家庄房地产历史的进程。
1. 从房地产市场的发展阶段看：
第一阶段：完全本土化的资本运作（上个世纪80年代后期到90年代中期）
自1988年国务院发布施行住宅改革实施方案之后，延续多年的福利分房时代逐步终结，房地产开发公司逐步从国家计划向市场转型。投资完全是本土化，也正是市场处在初级的发育期，住房的需求大于供应，并没有多少的竞争，开发商卖自己的房子不用大张旗鼓的宣传炒作，房地产的运作也就一包到底，没有明显而专业的分工。
第二阶段：本土资本+国内先进操作手段（上个世纪90年代到2002年）
石家庄房地产的发展与政治、经济等因素密切相关。市场不可能永远是封闭的，尤其不能排除这个行业的逐利性，随着计划经济的隐退和市场经济的崭露头角，石家庄市的房地产市场的竞争日趋激烈。在这个阶段，房地产业的投资仍以本土为主，但由于竞争的激烈，为了避免在这场混战中被淘汰出局，许多有前卫意识的开发商开始化巨资请房地产发达地区的著名公司，来为自己的项目进行专业操作，或策划或规划或设计或销售，不一而足。
也就是从这个时期开始，在整个房地产业的链条中，操作分工趋于明确和精细，格外注重包装是这个时期的主要特征。这个阶段的消费者以相当成熟了，他们已变得更加挑剔。这一个阶段发展到高潮时，发展商之间比谁的房子建得好、谁的手法更高明、谁的包装更具有吸引力和诱惑力。也就是这一个阶段，应市场发展的需求，为房地产公司进行包装的策划公司、顾问公司、投资公司等地产中介相继产生。
第三阶段：资本运作和操作手段的完全国际化（以国际成为标志）
市场发展的第三阶段，石家庄房地产业竞争已是白热化，开发商为了扩展自己的生存空间，赤膊上阵。这一点仅从开发商在广告量的投放上就可见一斑，以国际城为例，该项目在2002年12月17日正式开盘，但是购房者在10月下旬就从各主流媒体和城区的主要街道上见到了国际城铺天盖地的形象广告。国际城的广告投放量创下了石家庄市房地产广告的最高值，在不到20天的时间里，整个广告就化费300万元，密集程度将近是过去5年同行业广告量的总和。
在第三阶段里，市场竞争将空前惨烈。国际上的游资为寻找最佳出路，以咄咄逼人之势，将巨资投放到国内的二线市场（石家庄等）。由于国际资本的直接介入，也带来了操作手法的根本性的变革。在这一阶段，完全国际的操作手法显现在人们的面前：前期投资、规划设计、市场整合、物业管理等都由有国际背景的企业分工操作。如国际城的投资方是香港PEP基金、规划设计是法国翌德设计公司、市场整合是FLAMINGO、物业管理是励富仕联行管理有限公司、------
2. 从购房者的发展阶段看：
随着国际城的火爆开盘，石家庄市房地产市场进入了大盘时代。
所谓的大盘，顾名思义，当然首先是项目的规模大。然而和普通的项目相比，又不仅仅是规模的差距。市场化运作的大盘，是房地产市场走向成熟的标志，其操作手法、配套潜力、环境潜力、文化潜力都与中小项目不可同日而语。
房地产大盘的到来，由于基本操作理念和操作模式的突变，使石家庄房地产业的发展豁然开朗，石家庄房地产市场走过了买房子——买环境——买生活空间的三个阶段的变化。
第一阶段：买房子 
这个时期的消费者偏重于买房子的功能，因此开发商的运作手段也就以功能诉求为主。
鉴于社会发展的滞后性和人们生活观念的陈旧性，这一阶段面世的住宅，除居住外没有太多的功能。用业内人士的话讲，是满足基本的生理需求。可以说是福利分房阶段的延续，所不同的事，这一阶段除了面积有所增加外，开发商和消费者对影响居住功能的户型也开始孜孜以求。到后来，就开始出现了动静分区、干湿分区、洁污分区等比较好用的房型。这一阶段的代表小区是联盟小区、建玲小区、金石小区。
第二阶段：买环境
石家庄房地产市场发展到第二阶段时有一个明显的特征，即开发商开始着意买环境。在这一阶段，整个房地产市场的销售开始倾向于住宅本身之外的其他因素，开发商也就开始注重功能诉求之上的附加值的开发和创造。这是房地产市场的产物，随着房地产市场化的日益成熟，居住功能趋于同质化，户型、建筑面积在市场上出现了基本共识。开发商在思考如何在激烈竞争中独树一帜？
银都房地产公司在这方面可以算是石家庄市房地产市场的启蒙者。绿地、物业管理、精装修、外立面等等，给业内的开发商带来了全新的启发，并为石家庄的房地产市场树起了一面旗帜，当时被称之为高尚物业。
随着市场竞争的日益激烈，环境、景观、建筑风格成为房地产开发商新的制胜法宝。与开发商同步觉醒的，就是广大购房者对居住功能、居住环境甚至是居住理念的更为挑剔的选择。这个时候，越来越多的购房者趋于理性，他们买方时往往是货比三家，携家带口精挑细选，除了房子本身的质量外，他们开始关注房子以外的附加值。有求必有供，于是在石家庄市涌现出了像：欧陆园、新浩城、博雅庄园、世纪花园、阳光水岸等众多品牌物业。其共同的特点是在关注房子的本身功能以外，还强调附加的水景、绿地、建筑风格等。以世纪花园为代表，在对项目包装上，体现了对本身买点的着意提炼，也受到了购房者的认可。此时具有代表的楼盘是世纪花园、博雅庄园、阳光水岸等。
第三阶段：买生活空间
国际城，犹如扔进石家庄房地产市场的一枚炸弹，产生了巨大的冲击波，这标志着石家庄市的房地产市场真正进入了大盘时代，也就进入了第三阶段。
这个阶段里，相当一部分的人们已经不再满足于一种或几种居住功能的品质提供，而开始强调生活的全方位的享受。这样，开发商更注重功能之上的生活方式和生活艺术的特色诉求了。
第三阶段明显区别于第一阶段的功能买点和第二阶段的附加值式的单一买点，因为真正的地产大盘推出的是一个系统化工程，对土地资源是一个很好的整合，也符合今后城市建设的发展方向；同时更为重要的是，大盘开发更为注重给消费者带来一种生活方式和生活质量的改变。
国际城提供的一系列数字可以从某种程度上印证了以上的观点：建筑面积100万平方米；一个14万平方米的森林公园；一个1.4万平方米的前卫艺术中心；110多种的桥灌木遍布城区；4个主题会所分布于内；2个双语幼儿园；2大主题商街和1家森林酒吧渐次建成。同时，国际城与众不同之处还在于请来了国际知名大师对项目全盘操作，给人耳目一新且冲击力极强的感觉。更为重要的是，国际城的出现，欲将国际化、前卫化的居住和生活理念全方位地渗透到给消费者，并给之以深刻而厚重的沉思和回味。或者可以说，国际城的出现是意图把人们的工作、生活、娱乐、休闲完全融于一身，并使之高度和谐，从而形成一个全新的系统空间。
可以断言：以国际城为领袖的“买生活空间”的项目，其本质就是最大程度上尊重人性，让业主与大自然零距离接触，并从中得到最高的享受。
3. 从石家庄房地产的痛处说起
住宅质量的优劣，不仅局限于结构的设计、户型、建筑材料等硬件的品质以及物业管理的服务，还受到小区内外的环境、生活配套设施、人文氛围等因素影响。这就要求开发商在开发时对用地的规模和地价有更多的考虑，而石家庄楼盘的痛处也就由此产生了。
第一处痛处
高容积率致使居住品质难以提高。市区内越来越少的开发用地以及越来越高的地价，使得开发商开始琢磨怎样才能在楼里装更多的人。曾经听说这样一件事：一个楼盘在一期开盘时，开发商承诺绿地的占地面积在50%以上。但到二期的时候，绿地的面积缩减为35%。高容积率导致的另一个恶果是停车位的严重不足。
第二处痛处
社区配套不全给居民带来了生活上的不便。在石家庄随处可见5、6栋、甚至是3、4栋楼就可以成为一个住宅小区，超过20万平方米的住宅小区很少。同时，规划的思想落后，过分追求效益的回报，开发商往往忽略了配套，地上配套、车位、会所、物业管理用房等开发商也是能省就省。结果导致业主入住后，生活极为不便。
第三处痛处
由于资金的不足造成施工质量低劣，遗留问题太多，业主入住后产生众多分歧和纠纷。这也是房地产业发展的一大结症。
这三处痛处导致了石家庄房地产市场在销售环节上的不畅。据介绍，石家庄去年开工在建的住宅面积是400万平方米左右，而销售面积只有50万平方米左右，大量空置房出现的原因之一，便是这种有效供给的不足。国际城的出现以及其特立独行的做法，让我们可以得出这样一个结论：市场大盘增多，大规模的社区涌现，困扰石家庄房地产业的痛处便可迎刃而解。
4. “国际城”开创石家庄地产业的“大盘时代”
2002年年底，石家庄市房地产界有两件轰动效果的大事，一件是东南新城区规划设计的开始；另一件是国际城的热销。从某种意义上讲，后者的轰动效应要比前者的效果大得多。
目前世界经济是高速发展，但是许多发达国家的房地产业已趋于饱和，而我国的房地产市场的发展空间却特别巨大，居民的消费潜力深不可测。尤其是像石家庄市这样的二线城市，投资和融资的环境趋好，今后国际资本的大规模抢滩可能会接踵而至，比国际城更超前、更理性、更成熟、更霸道的基金大鳄可能会肆无忌惮地游进石家庄市的地产业。两个、三个甚至更多类似国际城这样的项目横空出世，正视广大购房者的居住理念，也是整个房地产业向前发展的必然趋势，并最终达到一个至高境界。这一点足以让石家庄的开发商们深思。
按照马洛斯的层次需求论，未来的房地产不仅是满足人们生活和安全的需要，还将满足人们的爱、尊重和自我实现的需求。按照现代人最好的生活方式大制作、大配套、大整合，缔造完美的家居大盘。
对于大盘开发，没有多年的开发经验、雄厚的资金、人才、社会资源、品牌积累，没有超人的胆略、气魄、创新精神、强烈的社会责任感和爱心，无以座市场的大盘和行业的领跑者。从城市的房地产市场开发来看，房地产开发已走出了散兵游勇的时代，伴随着市场竞争的加剧，房地产项目的配套、环境、功能等门槛已经很高，非大项目难以承担，而且从房地产开发和区域开发的结合来看，市场化的新造城运动，也需大手笔的规划、整体开发来支持，因此可以说大盘时代是房地产业今后发展的一个必然趋势。

深圳天安物业管理有限公司石家庄顾问 刘儒