物业管理需要强有力的法律保障
《物业管理条例》即将出台，是规范物管市场的最好武器，且让广大物业人看到了行业的曙光，看到了国家规范物业市场的
决心
刘儒

　　随着房地产业的日渐兴盛，作为房地产业延续和完善的物业管理也悄悄地走到老百姓的身边。据有关部门的统计，物业管理方面的矛盾和纠纷越来越多、越来越尖锐。由于长时间以来我国并没有出台一部相应的法律法规，物业纠纷也一直是困扰广大业主和物业公司的最大症结。《物业管理条例》的出台是规范物业管理市场的最好武器，也让广大物业人看到了行业的曙光，看到了国家规范物业市场的决心。但是从物业管理条理中可以看出，与各地的物业管理条例相比，本条例并没有实质性的突破，并没有借鉴各地物业管理条例运行中所积累的经验，并没有解决各地物业管理条例运行中所发生的一些问题。可操作性不强。看了条例之后，总体感受是物业管理难！
　　１、物业管理收费难
　　管理费是物业公司维持生存和发展的唯一源泉。
　　物业管理费难收问题是全国物业管理公司普遍存在的问题，也是影响物业管理行业发展的最大症结。石家庄市有物业管理企业300多家，物业管理费的收缴率只有50%左右。业主拥有了房屋的产权，对房屋的本体的商品属性概念已经确立，维权意识大大增强，但对物业管理的消费观念尚未建立。可以说，业主只要抓住一点点问题就可以成为不交费的理由。在《条例》中，第7条明确规定了“业主在物业管理活动中有按时缴纳物业服务费的义务”；第16条规定“业主委员会是业主大会的执行机构，应履行监督业主遵行业主公约的职责”。可是在业主就是不交费的情况下，物业管理公司没有简捷而强有力的手段来维护自己的权益。停水停电那是越权、法律诉讼又不可取，难！
　　物业管理公司的收入来源是有限的，可以达到的利润率是固定的。在《条例》第57条中规定，“利用无业公共设备设施进行经营的……所得收益中属于业主的部分，应当主要用于补充维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。”加上物业管理行业是高风险行业，相应的保险险种还没有出台。如果一年有一起业主财产损失而索赔成功的案例，那么物业管理公司将无法维持自己的生存和发展。
　　2、物业管理中的纠纷处理难
　　有句俗话“清官难断家务事”。物业管理就是从事居家服务和后勤保障的工作，是与业主的居家索事打交道的行业，繁杂琐碎、是非难断。比如某小区，物业管理公司从业主健身需要着想，在小区的一处空地建起了露天运动场所，设备免费，使用免费。在安装之前，物业公司对全体业主作了民调，业主完全满意，对生活不会有影响。可是在安装之后，较近的业主向物业公司提出：由于运动的人员喧闹声和器材的摩擦声，影响了他的休息，要求索赔或拆除；再比如，小区中的一位业主是某市信鸽协会的成员，一生只是爱好养鸽子，妻子爱好养狗，在自家的一楼小院中可以说是鸽狗成群，人来人往鸽鸣狗啸好不热闹。对其他业主的休息和生活产生了很大的影响，投诉很多，意见较大。物业管理公司多次上门做工作，未果。最后该业主向开发商以退房相要挟。此种案例比比皆是不胜枚举。
　　通览《物业管理条例》，关于这方面的条款很少，第50条规定，“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门对业主、业主大会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉，应当及时处理。”并没有一套完整的处理程序，同时，什么是及时什么是不及时？再者，一些鸡毛蒜皮的索事都有劳政府主管部门，政府主管部门是否有相应的人力和时间来保障
这些问题的及时处理。而且这也不利于政府职能的有效转变。
　　在《条例》中，第7条规定，“业主在物业管理活动中，履行下列义务：遵守业主公约，业主大会章程。”在第19条中规定，“业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理及业主的公共利益等事项依法做出约定。”第25条规定，“建设单位应当在销售无业之前，制定业主临时公约……，签订前期物业管理协议。”
可见业主公约的重要性，业主有业主公约才是物业管理企业约束业主的武器。但是，政府应当制定一份详细的、标准的业主公约条款，开发商和业主只能在其中选择，这样才能保证业主公约的规范性、合理性和严肃性。才能保证在物业管理活动中不论是业主还是物业公司都有章可循、有法可依。
　　3、违章装修的处理难
　　业主卖了房子，房子的产权自然就归业主所有。依据我国的民法的原理，所有权包括占有、使用、收益、处分等四项权力。这样业主的维权意识大大增强。我买了房子怎样装修是我自己的事，与其他人无关。虽然在办理入伙手续时物业公司与业主签订了《物业管理委托合同》、发放了《业主公约》。在办理装修申请时物业管理公司也向业主重申装修的有关规定。
可在装修时有的业主还是我行我素。某小区有一位王姓业主在装修时开门打洞、不顾外墙的统一乱按空调、拆承重墙、搭狗窝，全然不顾有关的管理规定。在《条例》中，第48条规定，有违反无物业装修的法律法规的行为，物业公司应当制止并上报行政主管部门。这应当制止，该如何制止？该业主按时缴纳物业管理有关的费用，这就意味着在物业管理的法律的关系中，他已经履行了自己的责任和义务，他就应该享受这物业管理服务。包括水、电、气、暖等的良好使用，物业管理公司还应该保证其权力的实现，而不受到侵害。
　　第58条规定，“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给与配合。”但是没有规定如果相关人不去维修、不配合又将如何？！
　　4、业主委员会行使权力难
　　业主委员会要发挥积极的健康的作用，业主委员会应该是一个在遵守法律的前提下维护全体业主合法权利的群众性组织，他既不是开发商和物业管理公司的附属品，也不是一个与物业公司进行对抗的组织，业主委员会的主要职责应该是配合和监督物业管理公司进行服务、管理，与物业公司是共建关系。
　　在《物业管理条例》中关于业主委员会的条款较多，第16条规定，“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：与业主达回旋品德物业管理企业签订物业管理服务合同……。”可见物业管理企业和业主委员会是两个平行的合同主体，都要负有相应的职责和应尽相应的义务。在第16条中还规定，“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
听取业主、无业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行无业服务合同；监督业主遵守业主公约……”在这里看出，业主委员会只有监督业主是否遵守业主公约的职责，而未尽到合同主体应尽的职责和义务。在《条例》的第７条中规定，“业主在物业管理活动中，履行下列职责：遵守业主公约，业主大会章程；按时缴纳物业管理服务费用……。”合同主体的义务又由业主来承担。不符合一般的逻辑关系。如有欠费那是业主委员会欠费，是业主委员会对物业公司违约。如果赋予业主委员会吹缴欠费的义务，吹缴的力度又一定有限。是否可以考虑，在不改变业主大会、业主委员会职责的前提下，物业管理企业与每个业主签订物业管理服务合同，双方做出相应的承诺。这样合同双方的责、权、利明确而都有保障。
　　5、成立业主委员会难
　　成立业主委员会的困难主要有两个方面，首先是业主大会有谁组织召开的问题，虽然《条例》中第５条规定，“……建设单位应当在无业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，组织业主成立业主大会，并选举产生业主委员会。”在规定中，可见召开业主大会是由建设单位来组织，但是在建设单位遗留问题较多时，他不想召开业主大会，不想成立业主委员会时，相应的规定没有。此外“成立业主大会”的语句是否有语法问题？其次是业主大会的人数问题，在第１２条中规定，“业主大会会议应当由物业管理区内代表1/2以上投票权的业主参加，方可召开。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会做出的决议必须经与会业主所持投票权1/2以上通过……。”根据实际情况一部分业主因主观或客观的原因，放弃参加业主大会的权利，而且不参加的业主数量相当多，1/2以上的业主参加是相当高的要求，但是从条例中可以看出，业主大会是物业管理其他事情的基础，保证1/2的业主参加是很难保证的，人数是否能降低，不至于形成一纸空文。
　　6、建设单位遗留问题的处理难
　　据石家庄市物业管理的现状，一些小区中的纠纷不断的很多原因是开发商遗留问题造成的，物业管理公司又没能力解决，也不想解决，所以有问题一拖再拖，很长时间得不到解决，纠纷就产生了。因此解决物业管理纠纷的途径有相当部分取决于房地产开发的不断规范化。
　　7、配套设施如会所、幼儿园、小学等设施的产权归属划分难
　　在《条例》的第41条中规定，“物业管理用房的所有权属于业主……。”那么像会所、小学、幼儿园、游泳馆等配套设施的权属问题，在《条例》中没有做出相应的规定，势必在日后的物业管理活动中产生混乱和纠纷。如这些配套设施的管理费、维修基金该如何收取；如果产权归开发商，开发商在这些设施的楼顶上设立广告牌，从事经营性活动，其收益该如何分配？从另一个方面考虑，配套设施是为整个小区服务的，配套设施的顶层也是商品房的公共建筑部分，其产权为所有业主共有，收益应业主和物业管理公司共享。
　　8、发生治安事件责任划分难
　　在《条例》中的第48条规定，“对物业管理区域内违反有关治安等法律法规的行为，物业公司应当制止，并及时上报有关行政主管部门……”第49条规定，“物业管理企业应当加强治安防范工作……物业管理企业疏与管理，未能履行无业服务合同的有关规定，导致业主的人身伤亡、财产损失的，应依法承担相应责任。”物业管理企业在小区治安防范上究竟承担着多大的治安责任，法律责任不清，例如小区的安全防范问题，只讲发生安全事件时的救助，但是如何救助，条款并没有详细规定。
　　9、建设单位向物业管理企业移交相应资料难
　　内地的创优工作不同于深圳市物业管理行业的创优，相对简单。尤其是对图纸的要求，所以这给开发商不顺利移交资料设下了铺垫。在《条例》中第32条规定，“建设单位和物业管理企业在办理物业承接验收手续时，应当向物业管理企业移交下列资料：竣工图……，竣工验收图；设备安装技术资料；物业质量保修和鸣咽使用说明文件。”可是对产权资料并没有规定，不知道在开发商售完楼后这些资料移交给谁？如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、勘察报告、开工报告以及土地使用权出让合同书等产权资料。同时本《条例》此款的要求和建设部的创优标准不一致。
　　10、物业管理区域内供水、供电、供气、供热等单位收费到户难
　　供水、供电、供气、供热等单位由于抄表到户的条件还不成熟，即便成熟，由于人力、物力等原因，供水、供电、供气、供热等单位也不抄表到户，来承担人力的开支和费用收缴的风险。这些单位只是抄进入小区的总表，物业管理企业再向业主收缴分表的费用。可以理解为：物业公司在水、电、气、暖等单位批发了所管辖区所用的水、电、气、暖总量，也就是说其产权归物业公司，物业公司有权对不交水、电、气、暖费用的业主采取停水、停电等措施。在《条例》第47条规定，“物业管理区内，供水、供电、供热、供气等单位应当向最终用户收取有关费用……”但没有规定费用收缴的风险由谁承担。
　　11、明确行业协会的地位难
　　行业协会与企业之间可以说是唇齿关系，协会又是政府与企业之间的桥梁。协会应该代表本行业的共同利益，向政府传达企业的共同要求，同时协助政府制定和实施行业发展规划、产业政策、行政法规和有关制度。
制定并执行行规行约和各类标准，协调本行业企业之间的经营行为。研究本行业面临的问题，提出意见供企业和政府参考。
　　物业管理企业是弱势群体，地位低。协会应该成立相关部门和机构负责处理行业宣传事宜，从后台走出来，从正面引导各媒体对物业管理行业企业的宣传和报告，阐明本行业的行规行约，从法律的角度剖析问题的产生和发展及应该承担的责任和义务。最大限度地为物业管理创造良好发展的舆论氛围。
　　此外法律一定要具体，程序性权利和实体性权力并重，在法规中少一些“应该”而多一些“否则”的字样。规定了权利而未规定实施权力的保障、规定了应尽的义务而没有规定未尽义务的约束，法规就失去了它的严肃性。