亲 历 前 沿 写 字 楼
                                     □王洪虎

［编前语］：随着我司对外拓展的延伸，为对国内前沿写字楼物业及物业管理的发展有一个较为全面的了解，公司派员前往北京、上海两地进行考察。期望能“管中窥斑，而见全貌”，通过分析研究，为公司在这一领域进一步发展提供参考，并找到新的市场切入点。
    初夏时节，阳光热情明媚。受公司领导委托，我踏上北上的列车，前往北京、上海两地进行为期十三天的考察，参观当地的写字楼及其物业管理。此次前行的目的，一是开拓眼界，增长见识，将行业内最新的咨讯带回公司，二是通过地区间对较，取长补短，从中吸取先进理念，先进的管理思路和方法，以期望能为公司在写字楼管理方面提供一些参考。下面介绍上述两地写字楼的整体概况。

北京市写字楼印象-----

    目前中国写字楼租金价位最高的地方首推北京，这与其作为中国政治文化中心的特殊地位分不开。在这里，中外各种政府、商界、文化机构众多，所以写字楼起步较早，尤其是我国去年成功加入世贸组织（WTO）后，更加推动了北京写字楼的发展和城市整体布局的改变。现今，北京的写字楼主要集中在两个地区：东部的CBD和西部的中关村。
    CBD是商务中心区的英文代称，在去年北京加入WTO之后，CBD越来越受到关注，正因如此，在CBD现有基础之上，北京市对其重新进行规划设计，在借鉴了国外的CBD的同时（如纽约的曼哈顿、巴黎的拉德方斯、东京的新宿），又很好的结合了我国国情，出台了CBD“建设基本法”。由于CBD的开发强度高，超高层建筑密集，所以其将进一步完善北京市的城市功能，并塑造良好的城市景观形象。在现今及未来的北京CBD，主流建筑是集居住、办公、餐饮、娱乐等为一体的综合性建筑（也称建筑综合体）。这种讲求生活、环保及场所感的多功能高效建筑，不但能满足现代24小时的商务办公要求，并且可以为大量办公、居住于此的人们节约更多宝贵时间，提高工作效率与生活效率。目前，CBD现有的代表性写字楼物业有：北京国贸中心、京广中心、航华科贸中心、北京嘉里中心、盈科中心和SOHO现代城等。
    如果说CBD是新北京的象征，中关村则是北京形象的另一代表。这里号称是中国的硅谷，中国的IT及软件产业多发源于此。众多的高校企业、民营企业蓬勃发展，促生了这里的写字楼不断发展壮大，造就了中关村写字楼现今前所未有的火爆景象。目前，中关村的写字楼发展处于一个转型阶段，为与CBD的规划发展相适应，中关村也逐步改造原有的陈旧、老式的写字楼，代之以例如中关村大厦、数码大厦、融科中心这样现代新型商务楼宇。目前，可以说中关村是北京即CBD之后的另一个商务中心，且发展势头巨大，像中关村科技贸易中心的商铺开盘，均价达到95000元/米2，创下全国商铺最高销售单价。除了上述两地，在北京市的城市规划中，城区北部的奥运规划区除了即将招投标动工兴建大批的体育场馆设施之后，这里同样是北京未来商务办公楼写字楼较集中的地区，同时还将是北京最好最大的购物体闲区。

上海市写字楼感观-----

    上海市地处太平洋西岸我国长江入海口，人口有1300万，为我国最大的经济城市，也是世界的经贸中心之一。说起我国的写字楼，应当讲最早诞生于上海，上海外滩那些宏伟的各式建筑便是最好的明证。现今，上海写字楼的分布，粗略的可分为两个地区：浦西与浦东。 
    浦西地区的写字楼主要集中在与南京路平行的淮海路，延安路以及南京路两侧，以淮海中路最为集中，像中环广场、力宝广场、香港广场、上海时代广场等，排列相当密集。位于延安东路上的联谊大厦则是80年代上海第一座高档次现代写字楼（首批国优大厦）。 
    浦东地区自从90年4月18日宣布对外开发开放之后，逐渐成为上海市乃至中国的发展龙点。浦东的陆家嘴金融贸易区规划面积28平方公里，是中国唯一以“金融贸易”命名的开发区，规划楼宇550幢，其中已有336幢高楼建成投入使用，中心区域租售率超过90%，产权、期货、房地产、人才、证券等国家级要素市场均落户在陆家嘴地区，现浦东的写字楼主要云集在这一地区。可以预见，未来浦东的发展将更加迅猛。现在浦东地区的代表性写字楼有：金茂大厦、期货大厦、香港汇丰大厦等。
北京、上海两地与深圳物业及物业管理比较深圳目前较新或管理较好的写字楼有招商世贸大厦、地王大厦、深圳嘉里中心、赛格广场等，从整体上讲（包括绝对数量和高档写字楼数量），北京尤其是上海的物业已经处于领先地位，包括与楼宇相配套的设备设施。当然，这与三个城市的城市定位以及城市规划有直接关系，北京是要建造与纽约、巴黎、东京齐名的CBD，上海是要成为世界的经贸中心，深圳是要发展高新技术产业，建成最适合居住的理想城市。所以说，目前北京上海两地的写字楼正处于高速发展时期，而由于市场原因，深圳写字楼的发展速度放慢了，在技术运用上略显滞后。
    现在北京、上海、深圳三地新建的高档写字楼都是智能化建筑，由于北京上海两地的写字楼规模较大，所以设备智能化程度更高，更为先进。所谓的“智能化建筑”，是指“通过对建筑物的四个基本要素，即建筑环境结构、智能化系统、用户需求服务、物业运行管理以及它们之间的内在联系，以最优化的设计，来提供一个投资合理同时又拥有高效率的优雅舒适、便利快捷、高度安全的环境空间”。其中的智能化系统就是综合利用先进的计算机技术、控制技术、通信技术和网络技术，通过系统集成方法与建筑物有机结合，对设备自动监控、对信息、能源进行优化管理，它的标准包括楼宇自动化系统（BAS）、办公自动化系统（OAS）、通信自动化系统（CAS）三大部分，有的称5AS，即从BAS中分解出安保自动化系统（SAS）和消防自动化系统（FAS）。在北京上海参观的楼盘里面，几乎所有设备设施像电力、照明、空调通风、给排水、消防、保安、运输等设备都是运用BAS系统进行集中监视、控制和管理，通过这种以计算机局域网络为通信基础、以计算机技术为核心系统管理，使设备运行消耗最小（在相同功能条件下，大厦设备使用智能化管理可以节能25%以上），也使整个建筑的工作生活环境达到最佳水平，使大厦得到持续性的良性发展，并符合当今的环保需要。
    另外，三个地方写字楼的租金价位也有区别。北京地区最高，平均为40至50美元/月，最高可达65美元（北京国贸中心B座）。上海地区的价位也不低，浦西（以淮海中路为代表）平均是20至25美元/月，浦东（以陆家嘴为代表）平均是30至36美元/月（使用面积）。相比之下，深圳地区略为低些，租金价位最高的地王大厦也只有180人民币/月（22美元左右），其它楼盘基本都在100元以下。造成三个地区租金差别的原因，一是与城市性质及其国际影响力有关，二是与三个地方写字楼自身市场的发展及饱和度有很大关系。
    在物业管理方面，就我参观后的个人认为，在高档写字楼这一领域，海外管理公司负责管理的楼盘要比国内管理公司负责管理的好，而在北京和上海这种差距显得略为大些。作为我们国内的物业管理者来说，需要在管理上进一步下功夫，在管理和运作上进一步科学化和系统化，机构设置上更加专业化，在服务观念上更加市场化。应该说，国内管理公司尤其是我们深圳正在迎头赶上，上海和北京随着当地写字楼的迅猛发展，以及不断学习汲取海外公司的经验理念，也在不断缩小与境外公司的差距。
    赴北京上海归来，虽然程行短暂，但在观念和经营思路感觉收获很大。下面就个人所得到的一些启发呈现给大家，希望对工作能有所借鉴。
（1） 紧跟信息时代的步伐，提高智能化管理水平。
    作为一个现代管理者，应当使写字楼物业处于信息时代的前沿，并最大限度的利用高科技手段进行物业管理，降低管理成本，提高利润率。写字楼今后的发展趋势是智能化程度越来越高，并且不断更新，作为写字楼的经营者和管理者，需要不断地研究业主和承租人的办公需求，特别是适应互联网时代的需求，并对应此项需求，提高大楼的附加价值，聚集优良承租户，实现租户的高度安定经营，而智能化是考核写字楼经营的一项重要指标。所以，做为管理公司来讲，必须拥有一批通晓智能化的专项技术人才，及早的进行人才储备，才能先行上步，并获得市场先机。
（2） 注重形象工程建设。
    所谓形象可分为硬件形象和人员形象两部分。硬件形象，是针对大厦本身而言，包括结构、装修、配套设备设施、服务设施、标识等；人员形象是指管理公司员工的外表、言谈举止，服务意识及水平。在硬件形象方面，作为管理公司主要应从标识和服务设施上多下工夫；在人员形象方面，除了要讲究外表形象（服装、举手投足等），更应当注重培养客户服务意识和礼貌礼仪，而要做到这一点，管理公司所有层面的培训一定要扎实有效。例如管理上海中环广场的上海启胜物业管理服务公司认为，管理写字楼最重要的是“礼貌、效率、节省”，重客户服务，其就将“礼貌”摆在首要位置。
（3） 注重环境建设。
    这里所讲的环境是综合环境，包括清洁、绿化，噪声、安全和舒适感。应当说，搞好环境建设是顼系统工程，所以首先要抓好内部管理建设。在内部管理建设上，应当向酒店管理模式学习，部门与个人的职责分工明确、责任到人；遇事不推托，将客户需求正确及时引导到相关责任部门，使客户或得最具专业的服务。在这点上，北京航华科贸中心的管理者很好做到了这一点，收到了满意的功效。
（4） 奉行以人为本理念，营造人性办公空间。
    上班族每天在写字楼工作的时间大多为8小时，占全天时间的1/3。因此，有人称写字楼是上班族“三分之一个家”，此外，人是写字楼的主角，写字楼良好建筑和设备，都是为了给办公人员提供一个良好的办公环境，增加便利，提高效率。所以，作为管理者，应充分考虑人性化的办公环境（包括照明、噪音、空调、温度、湿度这五大基本因素），并注重客户的心理（安全、舒适和个性化等）需求，从而针对性地不断调整改善写字楼的办公环境。
（5） 注重研究国际上写字楼的发展动态化，及时掌握最新信息，使管理立于不败之地。
    由于全球经济一体化的影响，目前，国际化办公、24小时办公日趋明显，写字楼24小时全天服务，甚至标榜不睡眠的大楼也相继涌现。又比如，由于高档写字楼良好的内外部环境，常常有很多国际化的休闲活动、文化、艺术展销等在大厦内举行。所以，作为大厦的管理者，应当有敏锐的察觉力和应变能力，以适应国内外各种最新需求，从而在激烈的市场竟争中不被淘汰。
（6） 国内写字楼市场前景广阔，商机无限。
    总而言之，国内写字楼物业管理市场的发展空间巨大。只要我们公司能先行一步研究市场，扎扎实实做好内部的管理建设，并做到与国际接轨，在这基础上再去很好地规划未来，准确快速地切入市场，应当说，我们可以成为写字楼管理市场中的主角。