物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。

　　物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围和环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。

　　现代物业管理的发展，需要从多个角度去分析和研究。

　　首先，应从物业管理作为一个行业的发展去分析。从世界范围来看，现代物业管理作为一种专业化、社会化、企业化的特殊服务行业，已经在世界各国得到蓬勃的发展，但其具体的发展则依各国的具体国情而有所不同。例如，一些发达国家，由于公共服务事业发达，住宅多为独立式，其物业管理多侧重于出租房产、收益性物业的管理，特别是以财产托管的方式进行的物业管理，而对于一些城市人口密集、聚集程度较高的发展中国家和地区，多层及高层住宅较多，其物业管理则会侧重于住宅的管理。

　　如新加坡等一些国家即是突出的实侧。然而，无论各国的发展差异如何，其总的方向是不变的，即管理的市场化。物业管理的发展必须借助于市场的力量，而现代物业管理是否发达的标志即是市场化的程度。从宏观上看，经济发展需要确立现代市场经济体制；从微观上看，物业管理的发展也将指向健全的市场体制、规范的市场行业和完善的市场体系。

　　其次，从物业管理的运行和操作上看，物业管理需要不断进行科学化和系统化。使之成为一门科学的管理和技术。在这方面，欧美一些国家于本世纪８０年代末形成的物业设施管理，为我们提供了很好的管理技术。这种管理技术要求人们对物业设施进行综合的计划、管理、经营、维护，它结合了传统的房屋管理经验与新的管理方法，创造了一种文明的、高效率的工作环境，并将物业寿命期内的质量、成本、效率、灵敏性及环境意识等要求贯穿其全部业务之中。

　　它尤其适合经营收益性物业或拥有非收益性辅助物业的业主或企业，提高物业的运行效率，充分发挥物业对企业主营方向的支持作用，降低企业运营成本。

　　物业管理的社会化、市场化、专业化理论，给物业管理行业带来了生机和活力，提高了企业的适应力和竞争力。看到这些可喜变化的同时，也应看到，我们存在着这样或那样的不足，其主要的有如下几个方面的表现：

　　（一）、缺乏战略。我公司是由原来的机关单位转制组建。总体情况是，管理的物业多属于自建自管项目，传统的计划经济体制和行政福利型的贯性仍在延续，甚至影响较深。因此，实际运行中的经营缺少十分明确目标和长期的战略规划，常常为了追求眼前的利益，不注重维护、创造企业的品牌形象和管理特色，浮躁和急功近利的特征明显。

　　（二）、理念滞后。物业管理方面的问题多，形成了近几年住户投诉的热点之一，诸多个案也常见报端。“从业人员服务意识差”，这是物管企业经营理念与市场需求不相适应的突出反映，是公司主观方面的问题。客观上，业主在选用物业管理公司方面也有理念上的落伍之处，许多的物业管理招投标活动由竞标变成了竞价，造成了日后的管理中问题多多，也给物业管理行业的健康发展带来极为不利的影响。就物管管理的发展而言，需要的是良性竞争，不是把成功建立在对手失败的基础之上。

　　（三）、伴随着相互依存的经济全球化时代的到来，需要的是优势互补，推动企业发展壮大。企业内部更需要的是合作与和诣，就像著名的银行家勃纳德·巴舍奇说的一样：“你并不需要熄灭别人的灯光以使自己的明亮。”

　　（四）、重外轻内。表现为重视外部推销，忽视内部管理。市场经济要求企业必须充分重视市场分析，重视环境因素对企业生存和发展的影响，重视消费者、竞争者、业务相关组织的分析，重视外部经营策略、市场战略的研究、制定和实施。但是外部经营的成功必须有强有力的内部条件为基础和后盾。没有好的内部管理，凤有高素质的人才，没有坚实基础工作，就没有真正实力，企业外部环境威胁就无法避免，企业就无法进入、占领和巩固市场。

　　但现实中，公司如果特别重视外部市场的占领，忽视了企业的基础工作，人员缺乏系统培训，就会导致员工素质提高缓慢，管理基础在一定程度上出现混乱，效率低、成本高、效益差。这种“三落后”的内部管理到头来又影响外部市场的拓展，使外部市场失去了保证。这种“重外轻内”的结果，所获得的只是暂时的、局部的利益，缺乏持续发展的基础。

　　（五）、贪新忘旧。物业管理行业的发展，一靠规模，二靠稳定，也就是现实中所讲的“接项目与保项目”的关系问题。多接项目扩大规模，对公司成长非常重要，属于一种积极主动的市场进攻策略。而在维系项目方面未能引起重视，下功夫不够，认为合同签了，时间还有几年，到手的“鸭子”飞不了。这是一种非常危险的经营观念，公司丢项目大多源于此。据市场产品营销成本测算：维持一个老顾客所需的成本是寻求一个新顾客所需成本的５倍，而要使一个失去的老顾客重新成为顾客所花费的成本则是寻求一个新客户成本的１０倍。项目的前接后丢所付出的代价是昂贵。

　　（六）、服务的持久性欠佳。主要表现在在进行市场经营活动时，重视一时承诺和宣传，而忽视长期的兑现和服务，让人觉得收费高低与服务质量不相称。房地产的前期销售与后期的物业管理脱钩，住户买房时与住房时反差较大，心理上有一种上当受骗的感受。另则，我们物业管理中属住宅局开发的项目居多，业主总觉得这种类型的管理，是开发商与物管公司是一家人内部会说不清，媒体的调查中“物业管理公司收支不透明”，被列为小区物业管理中存在问题的第二大项。

　　（七）、主要体现在产品的特色和价格上。

　　市场经济的实质是竞争经济。产品有无竞争力，首先体现在有无特色上。产品有特色，才有形象力、吸引力、聚焦力、竞争力。在市场经济中，一定要树立特色意识、专利意识，特色意识越浓、专利意识越强，企业在市场竞争中就越主动，竞争力就越强。毋庸讳言，竞争力还体现在价格上。而价格问题的实质是成本问题。成本低，价格的弹性空间就大，产品竞争力就强。而要降低成本，就要“开源节流”。

　　一、要围绕成本这个关键，学习邯钢经验，倒推成本，建立和完善费用管理目标责任制，开展各道工序、各个环节的挖潜降耗工作，通过事前预算、事中控制和事后监督，最大程度地降低成本费用；二是要实行“阳光工程”，通过公开招标、比价采购等形式，强化对各种材料购进的监督检查，加强采购成本的控制，堵塞物料进入公司的漏洞，促进企业竞争力和经济效益的提高。

　　二、竞争力的直接表现形式主要体现在市场的占有率上，而提高占有率就应该有载体、形象和行动。

　　要塑造品牌形象，不断提高品牌在消费者心目中的知名度、美誉度和信任度。一个清晰、准确、完整的产品品牌形象，可以让消费者更感性地认识品牌，了解品牌，降低购买的风险，进而有效地提高产品的市场占有率。“走出去”，不仅要近走，而且要远走，走出所在的城市。走出所在的省市区，直至走出国门，到国际市场上去竞争、去发展，去一比高低。

　　三、竞争力最终体现在企业员工“这一个”、“这一群”人工作的积极性、主动性、创造性这“三性”的挖掘与发挥不仅要靠激励机制，同时还要靠淘汰机制。

　　竞争力最终是看企业有无活力。而这个活力不在“死”物上，而在“活”人上。企业不气不旺，谈何活力。而人的活力主要体现在企业各个工作岗位的人是否能恪尽职守，将各自工作的积极性、主动性、创造性这“三性”淋漓尽致地挖掘下去，发挥出来。而要把每个人的“三性”挖掘、发挥出来，使企业青春常在，活力永续，仅靠激励机制是不够的，还必须有另一手，即淘汰机制。只要真正把市场对企业的压力转换到每一位员工身上，才能使人人都有危机感和忧患意识，才能使员工与企业同甘共苦、同舟共济，才能进一步提高员工的敬业爱岗精神，才能激发员工的积极性、主动性和创造性，才能提高公司的综合竞争力，促进公司快速发展起步，有所作为。

　　四、建立和完善现代企业制度

　　建立现代企业制度，是发展社会化大生产和市场经济的必然要求，是公有制与市场经济相结合的有效途径，是改革的方向。要从目前形势出发，总结实践经验，全面理解和把握产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的要求。面向市场着力转换企业经营机制，要逐步形成优胜劣汰、经营者能上能下、人员能进能出、收入能增能减、技术不断创新等机制。建立与现代企业制度相适应的收入分配制度；企业内部实行按劳分配原则，适当拉开差距。

　　五、加强和改善企业管理

　　强化企业管理，提高科学管理水平，是建立现代企业制度的内在要求，也是公司提高竞争能力的重要途径。必须高度重视和切实加强公司管理工作，从严管理，实现管理创新，尽快改变决策随意、制度不严、纪律松驰、管理水平低下的状况。

　　加强管理公司战略研究。公司要适应市场，制度和实施明确的发展战略、技术创新战略和市场营销战略，并根据市场变化适时调整。实行科学决策、民主决策，提高决策水平。搞好风险管理，避免出现大的失误。

　　健全和完善各项规章制度。强化基础工作，彻底改变无章可循、有章不循、违章不究的现象。建立各级、各个环节的严格责任制度，加强考核和督促检查，确保各项工作有人负责。完善劳动合同制，推行职工全员竞争上岗，严格劳动纪律，严明奖惩，充分发挥职工的积极性和创造性。增强法制意识，依法经营管理。

　　广泛采用现代管理技术、方法和手段。总结过去行之有效的管理经验，不断赋予新的内涵。推广先进企业的管理经验，引进国外智力，借鉴国外企业现代管理方法。

　　六、面临竞争物业管理企业如何应对

　　（一）市场需求增大，为物管企业提供机遇，物管市场目前存在以下问题：

　　许多旧有住宅小区本身就存在着硬件设施的先天不足，急需进行二次开发和完善，政府则因百姓承受能力

而将物管费定得较低。

　　物管政策可操作性较差和从业人员专业化程度不够是物管市场存在的两大问题。现在的物管人员上岗培训时间太短，这样不利于从业人员专业化程度的提高。对此，从业人员素质的确是影响物管企业发展的因素之一，目前执行的物管培训是有作用的，但今后还应逐步加强物管从业人员的在岗培训。

　　（二）今年的物业管理市场竞争如何体现：

　　“有钱赚就应该做”是企业生存的一个基础原则，但市场有利润空间不意味着市场运作进入了良性循环。今后市场竞争会更激烈，物管公司的分化组合也会逐步加大。由于今年商品房的价格呈下降趋势，物管企业竞争的焦点会在物管费上得到体现，谁能合理收费，优质优价，谁就可能占领市场。

　　企业发展的客观要求是走规模化道路。破产与兼并将是今后物管市场的主旋律，各类物管企业的发展水平差异较大，随着市场的逐步规范，会导致两种情况的产生：一是经营规模小、服务水平差、信誉低的物管公司因不能适应市场变化，最终破产倒闭；二是这些公司被实力较强、具有专业服务水平的物管企业兼并。

    我们可以借鉴深圳目前物业管理的十大新概念：

　　１、零干扰服务

　　２、个性化服务

　　３、“管理报告”制

　　４、产学联手

　　５、１拖Ｎ管理

　　６、打分制

　　７、一卡制

　　８、噪音等约束性管理

　　９、会报安排

　　１０、氛围管理

　　七、２１世纪的物管是绿色的、智能化的物业管理

　　面对绿色的智能化的物业管理趋势，我们必须及早进行技术创新和意识创新，从人才、技术等各方面做好准备。

二十一世纪物业管理市场竞争的焦点在对高水平高素质专业人才的争夺上。市场竞争中，谁拥有了高水平的物业管理人才，

谁就掌握了市场的主动权。必须多种形式多种渠道地加快培养物业管理人才。同时应加强人员的资格审查和岗位培训，

改变目前业内人员来源混杂、录用草率、素质偏低等现状。

　　八、加入ＷＴＯ后公司靠什么留住人才

　　加入ＷＴＯ，外国的物管企业进来不可能从本国派大批员工来，会努力实行雇员本地化。其好处在于本地员工成本

低，熟悉本地市场情况，很快可以进入角色，人挖来了把客户也带来了，削弱了对手加强了自己。

　　在这种情况下，靠提高工资和外国公司争夺人才是不行的。因为就公司目前的效益，大幅度提高工资是不现实的。

　　从个人收入来看，提高工资只是一个组成部分，我们靠什么呢？可以给股权。让高级管理技术人员入股；让职工购股；给突出贡献的人奖励期股。这些股权规定几年后才能出售。由于是股票期权，股票在几年后是否升值，要靠每一个人的努力。这就直接和每个人收入挂钩了。这不但可以减少企业的成本，也能促进企业的发展。几年后，股票升值，售出后员工获得了利润，企业并没有增加成本，由社会支付了报酬。这一方法是发展中国家在企业被创和发展阶段独有的，这一点外企就不行了。

　　因此，收入是重要的，但收入不是惟一的。为了把人才留住，为了把国外留学人员招回来，除了通过各种方式使他们增加收入以外，还要改善我们的工作环境。要改变工作环境，其本质问题是一个公平和效率问题。