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大盘能否皆大欢喜？
作者：□卢菁
目前，“大盘”正成为深圳楼市的一大热点。“大盘”的走势与操作，能否实现发展商的愿望、回应消费者的呼唤，人们将拭目以待。
大盘，在深圳房地产市场上仿佛是呼之欲出的。发展商在激烈的市场竞争中，实力雄厚的大型开发商显示出越来越强的优势，规模化开发是发展的要求。同时，消费者居住要求也在不断提高，要求配套设施更加齐全、休闲绿地更加充足的居住环境，
规模化社区也是消费的需要。正因为如此，从和记黄埔雅苑到万科四季花城，从中海怡翠山庄到振业星海名城，大盘概念，越来越令发展商乐此不疲，令消费者趋之若鹜，深圳房地产市场号称进入了一场轰轰烈烈的“大盘运动”。
当然，大盘的优点不容置疑。最首要的一点，大盘使社区整体规划成为可能。各自为政的开发弊端早已在实践中被充分印证了。最典型的例子就是早些年开发的欧陆一条街。在一条短短的福强路上，十多个小盘几乎同时动工同时开售，各楼盘各自营造配套设施，但又都
受规模所限，造成严重的资源浪费和恶性竞争。大盘却在很大程度上避免了这些情况的出现。规模化的开发，有助于整体规划社区建设，更科学合理地处理居住和配套的关系，对城市环境规划也有很大促进作用。对于不熟悉专业市场的消费者来说，
大盘同时也成为购买信心的代名词。
那么，大盘真的就等于皆大欢喜吗？恐怕也不尽然。
首先，大盘的操作面临着资金压力。一方面，大盘前期投入资金要求非常大。几十万平方米的地价决不是区区一个小数目，再加上庞大的设计、工程、营销费用，小型开发商固然染指无望，即便是大型开发商恐怕也得谨之慎之。须知一个决定，不仅关系到企业几乎所有的经营，
甚至还会关系到企业的生死存户。另一方面，大盘的运作风险也很大。大盘的开发必定要分期进行，任何一期的运作不顺都会引起资金滚动不良，从而危及整个企业的财政状况。
其次，大盘的操作面临着市场的压力。大盘是不是就一定好卖？市场没有绝对的必然。大盘在营销上更需要鲜明的主题统领全局，营销整合也更加复杂，任何一环稍有差池都可能遭遇满盘皆输。大盘一般不可能面对单一消费群体，将不同层次的客户定位有机综合的难度可想而知。滚动开发
过程中的市场定位、开发节奏、产品创新等等，凡此种种都是让发展商如履薄冰的问题。分期开发在项目操作中最无法回避又最伤脑筋的就是，如何在新一期开发中秉承社区总体风格，同时营造全新市场感觉，从而摆脱简单重复，迎合市场变化，不断超越前期产品。然而要做到这一点谈
何容易，继承和创新的尺度如何把握远不是一言可蔽之的。任何一期开发的成功都不能保证下一期的成功，但任何一期开发的不利都将是下期开发的阻碍，又怎能不让发展商在大盘的开发操作的全过程都战战兢兢、步步为营。
再次，大盘的操作面临着资源的压力。从小区配套来看，尽管大盘更容易做到区内配套齐全，看起来面面俱到，但大盘住户多、人员多，配套设施相对于众多的人口来讲往往捉襟见肘，一到真正使用进就引起一片怨声载道。盘大，区内配套的包袱大，建设投入、维持费用都价值不菲，
如何能更好地处理这个关系恐怕也是让发展商大伤脑筋的问题。从市政配套来看，大盘更是困难重重。位置、位置、位置，一直是房地产商品的独特性的精髓所在，但是大盘的性质决定了其位置的有限性，市区内高昂的地价显然令大盘举步维艰，从而决定了大盘的生存空间更适宜在郊远地区，
市政配套的问题也同时由此而来。从交通、医疗、教育，到购物、休闲、娱乐，郊远地区的配套难免相对薄弱，这远远不是某个发展商的能力所能解决的事情，即使很多公认成功的大盘也无法幸免，四季花城前不久就发生数百名业主不满当途担截住户专车的尴尬事件，星海
名城也因为北大附中的问题一度焦头烂额。市政配套跟不上，大大削弱了大盘的优势和吸引力。
有人说大盘是市场的必然，政府调控的要求，发展商的愿望，消费者的呼唤，但现实操作中，大盘是否真能如此尽如人意，皆大欢喜，让我们试目以待。
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