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物业管理怎么做与做什么
作者：张玉亭/文本刊资料室/图
以１９９１年为时间界到现在的前１０年，深圳物业管理是做事，后１０年是做人。前１０年我们深圳做了那些事，后１０年我们又应该怎么做呢？这是我们大家应该明白和注意的。
为了便于大家记忆，编了一个从一到十的“数字歌”。第一是一种模式，就是物业管理综合一体化的模式；第二是两级政府，近年来，政府对物业管理监管、指导力度加大，推动了企业的健康发展；三是三级企业，即甲、乙、丙三级物业企业；四是四级标准，又叫服务标准；五是五年市场，五年招投标，参与市场竞争；六是六个区域，分市内市郊，其物业管理各有特色；七是七年立法，先后出台几十个法律法规；八是八年收费，从９３年开始所收费走上规范；九是九个部门，物业管理涉及９个主管部分，即住宅局、国土局、公安局、工商局、物价局、城管办、建设局、劳动局、技术监督局，现在又加了税务局；十是十年监管。这是我们９１年到现在，这前１０年所做的事情。
然而，后１０年２００２年至２０１２年，深圳物业管理怎么做？这里有个新的思考：这就是“三个问号、五种人”。即深圳物业人做什么？深圳政府做什么？中国物业人做什么？其中深圳物业人已经做的，正在做的，或者准备做的有十二件事：一是招投标，参与市场竞争；二是创优达标；三是９０００论证；四是实行企业内淘汰制，如竞争上岗等；五是企业改制；六是理论宣传；七是社区文化和企业文化；八是培训工作；九是企业经营；十是企业形象工程；十一是实施精品战略；十二是推广职业经理人制度。深圳政府已经做的，正在做的，或者准备做的有１０件事；一是立法，二是资质管理；三是考评，四是管理招投标市场，五是各种监管，六是具体的指导，七是培训工作，八是协调各方关系，九是大力宣传，十是促进行业发展。今后１０年，中国物业人做什么？我想，首先要做好以下几方面的改革。这就是对物业管理收费制、指导价体系进行结构式大面积的调整，重新定位。一是现有的分级分类收费定价要按照项目来收费，按照项目来定级，就是更细一点；
二是全面取消福利房，危利房定价；三是大面积提高本体维修基金标准；四是建立管理费评估定价机构。我们现有的管理费的定价机制是三个：第一个是发展商提前定价，事前定价；二是政府核价体制；三是主业委员会和物业公司协商定价。今后要增加一种新的机制，新的机制即可以作为一种独立的机制，又可以作为物业管理公司和业主委员会协商定价的一种补充，是一种完善和支持；四种机制并存，逐步走向市场。
在今后１０年间，我们要做好五项“人”的工作，即减去一半人，增加一倍人，选出一种人，派出一批人，推出一代人。
现在我们感觉到，企业内有比较大的问题，有很多物业管理公司，把一半以上的钱，甚至８０％、９０％的钱，用于养人了，人太多，不少地方和单位无原则、无截止、无规范地增加管理服务人员，简单地说就是养人，很多管理人员看上去很忙，实际上没事干，工作负荷不饱满，这个活本来是两个人干的，收四个人、五个人甚至八个人干，这种情况出现在哪里，最多的出现在开发商自己管的物业；第二是机制比较老的国有物业管理企业，第三是机关后勤人员转过来的，这些楼盘最容易出现问题。在这个问题上水份是比较大的，或者说是潜力比较大。所以，我们在这次管委会体系调整方面准备增加一个内容，准备增加一项硬性标准，就是管理费硬件上面的开支不得低于５０％。这样就需要大面积、大幅度、大跨度、大深度的提高技术含量，采用无人化管理、网络化操作等各种手段。我们的目标是减去一半人，这就减少了磨擦和纠纷。在今后１０年间，物业管理行业发展速度和规模加快，在现有的人员基础上起码要增加一倍，而在现有的物业管理从业人员中，讲一句不客气的话，起码有一半人不符合要求，要减去，要淘汰，不管用什么样的方式，什么样的手段要进行淘汰，不管是操作层还是管理层，最多的是管理层和领导层，有一半不符合现代化物业管理的要求，不符合现代化物业管理的标准，不符合现代化物业管理发展的方向，他的历史、学历、年龄、能力、知识结构、敬业精神，策划能力，真正能拿出来的、能代表企业水平的，能代表现代化物业管理发展方向的，能讲能说能思考，能管理、能写文章、而且很廉洁、很公正、道德意识很好，道德品质很高，象这种的人现在非常少非常少，少而又少。到了１０年以后，全国行业从业人员达到４００万人，而４００万人真正能用的、能留下来的只有１００万人，有３００万人将被淘汰，还有３００万人新生力量进来。所以说，我们这个行业的管理、队伍培训、建设等等，还有许多工作要做，包括企业老总，你的任务是非常重的。这是第二要增加一倍人，第三要选出一种人，即选出各级人大代表，包括政协委员，荣誉市民，希望我们各物业公司，要积极从政，不要整天想着钱，盯住钱，要千方百计提高自己的社会地位，要重视自己的政治地位。第四是派出一批人，派出一批去占领国际市场的人。首先是派出一批人去国外学习、去提高、去吸收营养，培养一支涉外人才，懂各种外语的人才，去“拿来”，去赚美金，去发展。第五是推出一代人，推出一代职业经理人，这是企业可持续发展的关键。
（作者单位：深圳市住宅局物业监管处）
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