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浅析深港两地地产经营差异
作者：卢菁/文本刊资料室/图
深港两地地域差异和生活习惯差异造成了两地房地产的差异，然香港地产在经营上很多的经验足值得我们借鉴的
本次赴港有幸参观了几个香港楼盘，亲身感受到了深港两地房地产市场的差异。
首先，不同的地域特点决定了两地房地产市场的不同特点。
香港地少人多，人口密度非常大，房地产商品处于相对衡缺状态，因此早期的香港房地产基本上处于卖方市场。但是亚洲金融风暴过后，香港经济受到很大影响，楼价曾下锉超过五成，一方面香港居民的购买力下降，另一方面居民投资信心不足，楼市一度进入困境。近年来，香港楼市有所复苏，但发展商和购买者都同样抱着谨慎态度。
深圳房地产市场经历政策改变带来的狂热，近年来逐渐撇清泡沫，走向理性回归。目前的深圳楼市，普遍认为处于稳定上升的时期，但激烈的业内竞争，也每每让发展商岌岌自危。
其次，不同的地域特点还决定了两地住宅商品的不同特点。
香港除高尚别墅外，一般住宅的层数都非常高，动辄就四五十层，小区容积率也很高，通常都在１５倍左右。香港地产“寸土寸金”的说法可谓毫不夸张，每一分面积都非常珍贵，因为露台按规定一半面积算入建筑面积计入容积率，为此香港住宅一般不设露台，凉衣都利用凸窗或在天井位拉设凉衣架。因为土地衡缺，价格高昂，香港一般住宅面积都较小，家庭成住面积多在６００平方尺到１０００平方尺之间，合５０多到１００平方米左右。由于楼层高，户数多，电梯等公用设施必不可少，住宅实用率不高，能够达到八成已属可贵。香港住宅小区户型一般非常单一，整个小区只有几种户型，面积差别也不大。楼价较高，目前中档楼盘价格一般在三四千港币一平方尺左右，合人民币三万多到五万多一平方米，楼层差价不大，但方向差价非常惊人，往往同层不同朝向的单位差价能达到几十万甚至一百多万。
深圳早期开发的楼盘都以多层为主，后也因对土地资源利用要求提高而逐步向高层过渡，但高层一般也在二三十层左右，极少超过四十层的，目前还仍有很多小区采用十来层的小高层建筑，小高层在香港基本很少能够见到。深圳居民的消费习惯仍以宽大舒适为宜，一般住宅都设有双露台，以满足观景休闲和居家生活的不同需求。深圳买房者初次置业选择的一般是单身贵族的单身公寓型和小家庭的经济住宅型，前者面积一般从３０到５０平方米，后者面积一般从６０到１００平方米。另外，深圳二次置业者是房地产市场上一股非常强劲的购买力量，需求面积一般在１２０到２００平方米之间。深圳住宅相对宽松，实用率较高，一般都在八成以上，部分甚至能达到九成以上。与此相对应的，一般大型住宅区中的户型种类非常多以满足不同客户的需求，有的小区户型甚至可达到几十种，从单房到多房，从平面到复式，应有尽有，这也是深圳消费市场需求多元化所决定的。深圳关内房价每平方米一般均在五千元以上，高档盘单价可超过一万，一般楼层差价在６０到100元之间，方向差价最大也多在二三十万之内。
再次，不同在地域特点还决定了两地地产营销方式的不同特点。
香港楼盘操作过程非常讲究整体性和连续性，楼盘推出一般是有计划有步骤分批推出，配合不同的舆论造势，每次搭配不同楼层朝向单位，避免畅销单位在短期内出手而造成尾盘销售的停滞。香港楼盘更注重营造现场气氛和会所设施，让客户在心理上产生尊贵的感觉，同时将更多的资金投入到更实用的方面，比如会所、大堂，而不是花俏的外围包装，让客户觉得更加实在。同时，香港楼盘的销售资料准备得非常详尽，之前对楼盘完全没有概念的客户也能够通过资料很全面地对楼盘做一个了解，如楼盘总平面图、剖面图、户型图、地下分布图、单位电机图都非常清楚明了，细至车位的长宽尺寸、电剃须刀插座的位置等都非常清楚。很有特色的是，香港楼盘销售时往往有几家不同中介同时进场，各展所能，同场竞争，这在深圳是鲜见的。
深圳楼盘也不乏分批推出的例子，但分批没有香港楼盘那么细致，一般是分栋或分层推出，也没有那么多批数。在营销方面，深圳楼盘已越来越认识到包装的重要性，但有些楼盘却有些矫枉过正的嫌疑，片面强调售楼处和外场的豪华，而忽视了实用性，造成了一些不必要的浪费。相对来说，有些深圳楼盘的销售资料也只是强调美感和艺术性，厚厚一本楼书却没有什么实际内容，看完对楼盘的感觉仍是一头雾水，有些销售资料的“水份”比较大，过份夸大了楼盘的优点。深圳楼盘销售有发展商自销，中介独家代理，发展商自销与中介代理结合几种方式，几家中介同时代理的情况几乎没有。
尽管深港两地的房地产市场差异很大程度上是由两地地域差异和生活习惯差异所造成的，但香港地产在经营上很多经验和优点是很值得我们学习和借鉴的。（作者单位：天安数码城有限公司销售部）
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