|
房地产跨地区经营浅析
□ 卢 菁/文 本刊资料室/图
房地产跨地区经营机遇与挑战并存，收益与风险并重随着房地产业的不断发展，部分成功的发展商不断发展壮大，房地产的跨地区经营也越来越普遍。香港和记黄埔、北京天鸿等外地发展商先后进驻深圳，深圳的万科、金地也先后挥师北上，近期广州朱江、大连万达逐鹿京城更引起业内外哗然，那么，房地产跨区经营是否是发展的必然呢？
房地产跨地区经营不容置疑地存在很多优点。对于发展商来讲，首先，在本地竞争激烈，市场相对饱和的情况下，将投资目标转向外地不失为一条变通之路。其次，跨地区经营在更广泛程度上宣传了企业品牌，提高了企业知名度。
再次，对于求新求异求变的购房消费者来说，全新风格的地产商品会对其产生很大吸引力，跨区经营本身就成为一种优势。最后，异地开发和操作楼盘相对来说更具挑战性，会令发展商更快的成熟和进步，同时吸取当地的优点，也会令发展商有更开阔的眼界，更丰富的经验，为本地开发再提一个更高起点。
对于开发当地来说，首先，异地发展商的进驻给当地市场带来新的竞争力量，剌激当地市场更加活跃。其次，异地发展商进驻的同时，带来新的经营理念和运作模式，对于当地市场无疑也会产生启发作用。
但是，房地产跨地区经营相对于本地开发不可避免地面临着更大的风险，主要是由于：
一、自然条件的差异。房地产商品受地域的限制的格外明显，例如，北方天气寒冷，住宅对日照的要求较高；南方则气候潮湿，住宅对通风的要求更多。又例如，地震高发地区的住宅对抗震的要求很高，一味地强调复式、跃式显然不合时宜；在高寒冰期较长的地区，营造大面积喷泉、瀑布类型的小区水景当然也是不合适的。当地发展商终究比异地发展商展更加熟悉和了解当地自然情况，在建筑设计、施工管理、市场营销等方面当然更加驾轻就熟，造成了异地发展商开发的难度。
二、生活习惯差异。不同地区居民的生活习惯也会不同，异地发展商跨地区经营时也应充分考虑。最典型的例子是坐便器。曾有南方某发展商在北方开发楼盘时试图改变当地居民的生活习惯，在新推楼盘中全部采用了坐便器。不料其结果是，住宅中的坐便器都被砸掉改装成蹲便器，写字楼中的坐便器无法改装则被蹲着使用，坐垫上都踩满了皮鞋脚印。这个例子还只是表现了楼盘使用当中与发展商的初衷大相径庭，如果是因此影响了销售，发展商恐怕更会追悔莫及。
三、政策导向的差异。不同地区对房地产的政策法规也都不尽相同，如深圳允许背书转让，但有些地区是不允许的，某些城市原则上还是限制内销房炒卖的，这在很大程度上也形成了不同的消费导向作用。
又如各地规定的开盘要求也不同，深圳要求高层主体达７５％，多层封顶才可开卖，上海也要求主体完成三分之二才可开盘，但有些城市和地区的要求远没有这么严格，令发展商入市门坎也有很大区别。四、地方保护主义的限制。有些地区的地方保护主义浓厚，当地发展商熟悉市场，加之连续开发的优势，为抵制外来竞争者几家大的发展商联合起来压低房价，很容易就能将异地发展商逼入困境。
总而言之，房地产跨地区经营机遇与挑战并存，收益与风险并重，如何更加严密地包装策划，更加精确的细分定位，更加周详地设计操作，将是异地发展商工作的重点。地产中介的加入令市场更加专业化也更加复杂化，但无论如何，发展商都应始终保持积极而谨慎的态度。（作者单位：深圳天安数码城有限公司销售部）
|