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发奋图强，励精图治，实现公司新世纪持续稳定的发展
□ 吴先政/文 本刊资料室/图
——天安物业管理公司一届四次董事（扩大）会侧记
２００１年３月１５日，深圳天安物业管理有限公司第一届第四次董事（扩大）会在天安管理中心三楼会议室降重召开。中港双方董事张路正、马申、秦恒骅、沈秋南、莫尚炎、梁嘉瑶等６位全部出席了会议，天安数码城有限公司部分部门经理及天安业管理有限公司部门经理以上人员共１７人列席了会议。会议由董事长张路正先生主持。
上午９：３０分，会议在观看《天安走进数码新时代》的专题片中拉开了帷幕。在这部管理公司为参展住交会而制作的宣传片中，管理公司首次提出了“ｅ时代物业管理”的概念，成功实现了网络数字化技术与传统物业管理服务运作流程之间的连接与融合，充分展示了天安物业管理公司在物业管理网络化发展方面的积极探索与技术优势，也让与会人员清晰感受了天安数码城未来的发展方向。
根据会议议程，管理公司董事、总经理莫尚炎先生向董事会作了题《发奋图强，励精图治，实现公司新世纪持续稳定的发展》的工作报告。莫总的《报告》分为四个部分：１、公司的总体经营管理状况；２、２０００年公司的主要工作；３、２００１年工作的基本思路；４、待处理的问题。
在第一部分即“公司的总体经营管理状况”中，莫总主要从公司自成立以来的实收资本情况、资产负债情况、产权结构、托管项目的经营和２０００年的经济指标完成情况等方面，向董事会作了一个综合的汇报。
在《报告》的第二部分中，莫总全面地回顾了２０００年管理公司所开展的工作和所取得的成绩。主要表现在以下四个方面：
——调整机构，逐级落实经济责任制
由于电费收入下降、高层管理费收费标准由4.9元下调至3.8元、食街拆除等多种原因，公司２０００年的财务收入面临很大的困难，就上述三个项目的变化就将使公司减收近３００多万元。在这种极为不利的经济大环境下，为确保全年经济指标的实现，公司首先对内部组织机构进行了较大的调整，将过去以条管理为主的方式改变成以不同类型、不同地域的以块管理为主的方式，以控制和提高管理服务质量；重新进行人员定岗定编，精简压缩人员；其次，公司分别对各业务部门下达财务收支指标，划小核算单元，签订《２０００年经营目标责任书》，全面释放经营压力。
通过这一系列强化措施的逐步贯彻实施，取得了良好的现实效果：各部门、管理处相继建立了费用收缴月收月结制度，管理费的月收取率稳固在９８％以上；拓宽了服务渠道，开展了多种经营，增加了经营收入；大幅度减少了外包工程，有效地控制了成本开支；实现了净利润３７万元。
——立足根本，稳步提高管理服务水平
一是在内部管理上创立并成功推行了“专业技术工种等级评定制度”，完善了公司的激励机制；二是在管理服务的实际运作中，极力倡导重视业主信息，规范投诉处理程序，实施了“业主投诉信息统计分析”处理制度；确立了“天天让您满意”的服务宗旨；立足为业主办实事，成立了天安社区健康服务中心，在公寓区免费安装了２００专线电话，修建文化广场，开通高尔夫花园校巴专线和购物专线等；举办了近２０项社区文化活动；三是在物业管理服务网络化之路的探索中，在数码城成功推出物业管理与社区服务的“网上生活平台”；组团参展住交会，首次提出“ｅ时代的物业管理”概念。
通过一年来公司全体员工的辛勤工作，公司赢得了广泛的赞誉；公司保安部连续第六年荣获福田区治安工作集体三等奖；广东省消防专项工作组来区检查时，给予我司消防管理工作极高的评价（深圳法制报以《天安物业把握安全关键点》为题作了专题报道）；为推广公司创建文明社区的先进经验，１２月２９日，沙头街道办事处创建文明社区经验交流会在小区举行；为肯定和表彰公司对物业管理行业发展的贡献，在中国物业管理协会的成立大会上，公司被选为中国物业管理协会常务理事单位。
——把握时机，积极稳妥实施市场拓展
２０００年，公司稳妥走出了市场拓展的第一步，取得了可喜的突破。一是成功接客了南油龙坤居，二是取得了江苏昆山凯悦花园的物业管理权。南油龙坤居自２０００年１１月８日入伙以来，已以成为南油管理部的一个新的收入增长点；昆山凯悦花园已于２００１年１月１０日正式入伙，从目前的情况来看，不仅站稳了脚跟，还为公司的市场拓展建立了一个新的基地。
——协作配合，为数码城的转型工作尽力
主要体现在：协助做好海景花园的配套工程验收和入伙准备工作，保障了海景花园的顺利入伙；协助引进２８路大巴和４６１中巴，搞好后期的营运服务工作；协助做好园区ＩＰ城域网的接入工作，并顺应小区数码信息化的发展方向，及时推出物业管理与社区服务的“网上生活平台”；协助推出“数码社区网上生活展示会”和“天安首届数码节”。
关于２００１年公司工作的基础思路，莫总在《报告》中指出：如何落实经济指标、开源节流，如何在搞好现有物业管理服务工作的同时，稳步拓展，挖掘新的经济增长点是２００１年公司全年工作的重点。根据公司年初经营工作研讨会形成的指导思想：以两个指标的落实为核心，即经济指标和顾客满意度，全年主要抓好以下五个方面的工作。
——落实责任，开源节支
为保障２００１年公司经营目标的实现，公司已于２００１年２月１０日分别与各业务部门签订了《２００１年经营目标责任书》，并在一定程度上相应提高了各业务部门经营创收的额度。在具体做法上，一方面要求公司各业务部门充分利用现有资源，搞好房屋租赁和机电设备维保等对外服务的优势项目；另一方面，要求各部门、管理处要广开门路，挖掘一切可开发、可供利用的空间；在现有费用（主要是管理费）的收取上要进一步提高费用收取率，减少“死户”和呆帐；继续严格控制非管理服务经费的支出，开展勤俭节约活动；在员工中进行经济指标责任制的宣传，将部门经济指标划小单元逐层落实，强化成本意识和责任意识；同时，对于新接管的驻外管理处，要建立并健全“管理处主任业绩评估体系”，定期对管理者酬金的提取和管理质量情况进行检查和监督，以保障公司２００１年各项经济指标的实现。
——积极拓展，增收创效
为切实做好今年的对外拓展工作，实现增收创效的目标，公司将严格贯彻张董事长在泰然经济工作会议上关于“企业拓展四不做”的指示。在顾问管理和全托管两种拓展模式上，谨慎剔选管理项目和确定管理方式，坚持“不赚不做”的原则。具体做法上，力求做到：１、顾问管理项目。做到根据输出管理的项目、内容、方式的不同收取不同的费用；顾问管理中所需一切费用开支均由发展商支付；２、全委托管理项目立足三点：一是驻外管理处一律自负盈亏、自主经营；二是接管全过程的开办费由发展商承担；三是公司每年按时全额提取１０％的驻外管理处的管理者酬金。
在对外拓展的准备工作上，一是抓机构设置和人才储备。在机构设置方面，公司成立了企划拓展部，专门负责市场拓展工作的具体运作；在人力资源的储备上，重点做好管理处主任的培养和储备。二是抓信息搜集和基础准备工作。公司的总体要求是立足特区，走出特区，主动出击。公司将以企划拓展部为龙头，通过各种市场信息的搜集和分析，主动搞好与地产商、销售商的联合与合作。
目前，上述工作正在逐步得到落实。特别是在外接项目的洽谈上，自我司在住交会上成功推出“ｅ时代的物业管理”概念后，先后有上海、西安、石家庄、武汉、山东、苏州等地的地产商，主动联系公司洽谈物业管理的合作意向。
——加强品质监督，提高顾客满意度
品质是企业的生命之源。２００１年公司的品质督导工作主要围绕两个方面展开，一是建立健全品管制度，加强品质监督的力度，将品质监督的触角真正渗透到公司各部门、管理处的每一个基层岗位，并将“顾客满意度”作为衡量各部门、管理处管理服务工作质量的重要指标。二是全力以赴做好ＩＳＯ９００１：２０００版的转版认证工作，力求把体系文件的作业标准、作业要求与工作岗位的实际操作结合起来，把体系文件的作业标准与量化考核的细化指标结合起来，使质量体系真正成为公司全体员工岗位工作的作业指南。
——完善激励机制，激发企业活力
激励是企业前进的动力。２００１年公司激励工作的核心是搞好量化考核工作和技术工种的定级评定工作。
在量化考核方面，公司将建立健全量化考核的监督机制，完善考核打分程序，强化考核责任意识，使各部门、管理处真正做到将员工的工资发放、奖金分配、业绩评定与量化考核挂起钩来，真正发挥量化考核这个杠杆的激励作用。
在技术工种的定级评定工作方面，公司将进一步完善各技术工种的等级考试题库，规范定级评定程序，严格定级资格的审查，真正评定出各技术工种德、能、勤、绩俱佳的员工，以充分发挥其表率带头作用。
——搞好配合，促进销售
２００１年，公司将继续致力于整个数码城管理服务工作水平的提升，争取在现有的服务项目和服务水平的基础之上，营造新的亮点，为数码城公司的楼盘销售创造良好的外部硬件环境：１、继续进行“数码社区网上生活平台”的推广应用工作，为数码城真正意义上的数码转型增添新的内容；２、协同市住宅局、市物业管理协会在小区举办“２１世纪物业管理新模式——网上物业管理服务沙龙”，从另一个侧面提高天安数码的知名度；３、协助做好创新科技广场的配套工程验收和入伙准备工作，保障创新科技广场的顺利入伙；４、配合数码城公司，搞好厂房屋顶的绿化；５、分期分批对数码城的标识系统进行改造和完善，提升数码城的外部形象。
在《报告》的第四部分，莫总主要提出了四个待处理的问题提交董事会讨论。
莫总在《报告》的最后提出：“我们将完全有理由相信，在董事会的正确领导下，在各兄弟单位的大力支持下，我们一定能够克服种种困难，发奋图强，励精图治，实现管理公司新世纪持续、稳定的发展！”
随后，管理公司财务审算部经理丁文栋先生作了《管理公司财务报告》。
董事会成员分别发言，讨论并审议通过了《工作报告》、《财务报告》和管理公司提交的一个议题。
最后，副董事长马申先生和董事长张路正先生先后作了总结性讲话，对管理公司一年来所取得的成绩，均给予了充分的肯定和很高的评价（讲话另发）。
一届四次董事会的成功召开，极大地鼓舞了管理公司积极开拓进取的斗志，坚定了克服困难、发奋图强的信心和决心，为顺利实现公司２００１年各项经营管理指标打下了良好的基础。
（作者单位：天安物业管理公司行政人事部）
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