|
浅述物业接管的作用、内容和标准
□吴先政/文本刊资料室/图
物业管理实务培训资料参考
１、物业接管的作用与意义
物业的接管验收，是物业管理企业在接管物业前不可缺少的重要环节，物业的接管验收，不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且包括道路、场地和环境绿化等，应特别注重对综合功能的验收。物业的接管验收，由开发商与物业管理公司共同组织进行，接管验收的作用主要体现在：
①明确交接双方的责、权利关系
通过接管验收和接管合同的签订，实现双方权利和义务的转移，在法律上界定各自的义务和权利。
②确保物业是具备正常的使用功能，充分维护业主的权益
通过物业管理公司的接管验收，能进一步促使开发商和施工单位按标准进行设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。同时，能够弥补部分业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业的质量。
③为日后管理创造条件
通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程的维护、养护工作量，另一方面，根据接管中的有关物业的文化资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理中可能出现物问题，计划安排好各项管理。
２、物业接管的内容与标准
①新建房屋接管验收应提供的资料
ａ、主权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑热照、拆迁资料；
ｂ、技术资料：竣工图（总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套图纸）；地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；
工程预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单位；隐蔽工程验收签证；沉降观测记录；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构件的鉴定合格证书；水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；供水、管道煤气的试压报告；
②接管验收的标准
ａ、主体结构：地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；木结构应结点牢固，支撑系统可靠、无蚊害；砖石结构必须有足够的强度的刚度，不允许有明显的裂缝；符合抗震设计规范的有关规定。
ｂ、外墙不得渗水；
ｃ、屋面：屋面排水畅通、无积水、不渗漏；平屋面应有隔热保温措施；阳台和３层以上房屋的屋面应的组织排水、出水口，落水管应安装牢固，接口严密，不涌漏。
ｄ、楼地面：面层与基层粘结牢固，平整，不空鼓，无裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应珍面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角；卫生间、阳台、洗手间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许例泛水和渗漏；木板地面应平整牢固，接缝密合。
ｅ、装修：钢木门窗应安装平整牢固，无翅曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，门窗缝隙严密适度；进户门锁制作及安装应牢固符合要求；抹砂应平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；饰面砖应表面洁净，粘结牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱角；油漆、刷浆应包泽一致，表面不应有脱皮，漏刷现象。
ｆ、电气：电气线路应平整、牢固、顺直、过墙应有导管。导线连接必须紧密；应按套安装电表或预留位置，并有接地装置；照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确；电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过电器安装工程及验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠；安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及图纸资料应符合要求。
ｇ、水、卫、消防：管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验、防腐措施必须符合隆重工程施工验收规范的要求，应按套安装水表或预留表位；
高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修；卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过８Ｍ，并不应使用陶瓷管、塑料管；地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅；
卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全，制动灵活；水泵安装应平稳，运行时无较大震动；消防设施必须符合建筑设计防火规范，符合高层民用建筑防火规范要求，并且有消防部门检验合格签证。
ｈ、附属工程及其它：室外排水系统的标高、检查井设置、管道坡度、管径均符合室外排水设计规范的要求，管道应顺直且排水顺畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈；
化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于５ＣＭ，立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过２个弯；阴沟、落水沟内不得有断裂、积水现象；房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定；挂物钩、晒衣架应有尽有安装牢固，烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物；单位工程必须做到工完料净地清，室外地面平整。
③质量问题的处理
所有接管验收中发现的问题，应该作好记录，及时与负责单位联系，落实维修责任，并尽量将问题解决在业主入住之前。影响房屋结构和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固、补强、返修，直至合格；影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理；因施工原因造成的质量问题，应由施工单位负责。（作者单位：天安高尔夫花园管理处）
|